白沙路地块项目报告1.0519.pptVIP

白沙路零星地块项目定位及经济测算报告 长沙恒舟资产经营管理有限公司 2015.05.19 【壹】项目概况 ——项目城市战略占位；地块价值体系； 【贰】地块静态投资分析 ——项目投资效益初步预估 报告体系 Analyze System 南湖新城位于湘江东岸，北起城南西路，南至南二环，西滨湘江，东抵书院路，是长沙市的主城核心区。 该区域总面积3.57平方公里，折合为5457亩，南湖片区被规划为一个集休闲、旅游、商务、文化、居住为一体的崭新板块。 从规模方面来说，该片区拥有5.36公里的江岸线，是主城核心区内仅存的大规模滨江区域。 区域概况: 自然环境：岳麓山、橘子洲头、沿江风光带； 道路交通：三横（湘江大道、新城路、书院路） 五纵（城南西路、劳动路、白沙路、南湖路、南二环）； 医疗教育：长沙理工大学、湖南第一师范、天心一中、 长沙老中医医院等； 商业配套：坡子街、解放西路、黄兴路步行街等。 区域优势: 长沙市作出加快“一洲两岸”建设、彰显“山水洲城”风貌的战略决策，一座堪与香港维多利亚湾媲美的滨水新城将呈现于世人面前。 南湖新城项目的功能定位为：以绿色生态景观为特色，集金融、商务、休闲、美食、居住等为一体的城市核心区。 发展前景: 地块简介： 本项目地块位于南湖新城片区，占地约700㎡，呈三角形，该地块紧临白沙路与城市主干道书院路交汇处。 项目地块分析: 本案 白沙路地块周边业态: 餐饮 零售便利店 诊所、药店 理发店 SWOT分析： S (strengths)优势 W (weakness)劣势 O (opportunities)机遇 T (threats)危机 项目位于城市主干道书院路与重要次干道交汇处，交通便捷，市区中心，昭示性较强；1、市区中心，交通便利，途径160、122、139等十余条公交路线。2、面对南湖未来金融商务区（湖南省发展集团、华融湘江银行、保利国际广场等）将汇聚大量流动白领阶层。3、紧临伟人母校湖南省第一师范、沿江风光带、杜甫江阁等，人文环境极为优越。 无停车场所，限高，定位较为局限性； 周边并无相对较特色的休闲娱乐场所，如清吧、咖啡馆等、且将来是高端商务、金融聚集区 地块周边原住民居多，可能会出现阻工情况 报告体系 Analyze System 【壹】项目概况 ——项目城市战略占位；地块价值体系； 【貳】地块静态投资分析 ——项目投资效益初步预估 项目经济指标: 位置 白沙路以南，书院路以东 总占地面积 636.29㎡ 国土证号 （2008）第002473 容积率 1.5/0.05 限高 24/5 规划用地性质 公共交通、公园 临建项目规定指标： 控规指标： 位置 白沙路以南，书院路以东 总占地面积 636.29㎡ 总建筑面积 445.16㎡ 容积率 0.70 建筑密度 36.96% 绿地率 25.59% 停车位 7个 项目成本费用总计划: 工程名称：白沙路三角地带项目 　 　 　 　 　 　 项目编号 工程和费用名称 估算价值(万元) 单位 建筑面积（㎡） 经济指标(元/m2) 总值 占总值(%) 备注 I 前期费用 　 　 　 227052 　 　 I-1 建设单位管理费 m2 445.16 50 22280 　 　 I-2 报建费 m2 445.16 380 169160 　 　 I-3 勘察费 m2 445.16 20 8903 　 　 I-4 设计费 m2 445.16 60 26709 　 　 II 监理费 m2 445.16 60 26709 　 　 III 工程费 m2 445.16 　 991592 　 　 III-1 建安工程费 m2 445.16 1800 801288 　 　 III-2 景观亮化工程费 m2 313 300 93900 　 　 III-3 室外附属工程费（给排水、化粪池等） m2 313 180 56340 　 　 III-4 工程质量检测费(含桩基检测) m2 445.16 30 13355 　 　 III-5 工程保险费 m2 445.16 60 26709 　 　 IV 工程预备费 　 　 　 52751 　 III*5% 　 　 　 　 　 　 　 　 　 总 值 　 　 　 129.81 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 方案一: 采取自建自营的开发模式 项目物业发展建议 ——业态组合形态、物业发展初步建议