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房地产开发基础知识 房地产开发报建流程 1、报建程序 2、房地产五证：用地规划许可证、土地证、工程规划许可证、施工许可证、预售许可证。 3、规划方案设计：彩色效果图（鸟瞰图、主要方向的透视图、夜景图）、总平面图、单体平面图、立面图、剖面图。总平面图含设计指标很重要，许多手续办理需要这张图。（规划局批、有人防要人防同时批） 初步设计：扩初是指在方案设计基础上的进一步设计，但设计深度还未达到施工图的要求，小型工程可能不必经过这个阶段直接进入施工图。（建设局科技处批） 施工图设计： 施工图纸审查：建审、抗震审查（建设局），人防审图（人防办，三才公司），防雷审图（初步设计结束风险评估，气象局），消防审图等。 日照分析：多层1.41，幼儿园1.66，高层大寒日不小于2小时，幼儿园3小时 环评、节能评、交通影响评价、立项、地名、 园林景观方案： 招投标手续： 合同备案（勘察、设计、施工、监理全要备案） 安监、质监备案： 物管招标：（规划方案中物管用房面积不小于总面积千分之3-5，物管用房建筑施工图重要规划局盖章） 节能—保温、遮阳：墙体、屋面、窗 试放线：按规划局批准总图现场试放线（有资质单位试放） 面积测绘：施工图规划局盖章，四证齐，出正负零轴线好现场测量时开始 银行贷款工程规划许可时证报，四证时才能批 房地产基础知识 低层1-3层，多层1-7层，小高层8-12层，12层以上高层，100米以上超高层。高层一般18,24,29,33分界设计。规范规定进户门16米以上装电梯所以现在多层住宅全6层。 砖混，钢筋混凝土：框架、剪力墙、框架剪力墙、筒、筒中筒，钢结构。 基础：天然地基、桩基础。 天然地基包括条基、板式基础、箱式基础等。 桩基础包括工程桩和围护桩：…… 门：单元门、入户门、卧室门、 窗： 抗震知识：淮安抗震设防是7度远震。一般来讲高层建筑抗震设防比多层抗震设防要好。多层是构造抗震，高层是计算抗震。所以地震发生一般是高层更安全。 三、常用术语 1、房地产开发分类：居住、商业、办公、科技、文化、旅游等 2、用地面积：是政府拍卖土地的面积即用地红线内面积。1亩=666.67平方米 建筑面积：亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。 使用面积：指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积之和。在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。建筑面积=有效面积+结构面积=使用面积+辅助面积+结构面积。使用面积=建筑面积-结构面积-辅助面积；有效面积=建筑面积-结构面积。有效面积才是建筑面积减去房屋混凝土、砖砌体结构等结构构件所占面积,这个面积才包含厨房、卫生间所占面积。 得房率：是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每户建筑面积（也就是销售面积）之比。 计算方法：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 　　销售面积=套内建筑面积 +分摊的公用建筑面积（俗说“公摊面积”）。 　　得房率是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠；太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。一般，得房率在80%左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。 　　一般多层的建筑物得房率为88%，高层的建筑物得房率为72%，而办公楼为55%。 3、红线、绿线、蓝线、紫线 用地红线：各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线。用地红线是围起某个地块的一些坐标点连成的线，红线内土地面积就是取得使用权的用地范围。开发建设这个地块的建筑小区时候，还需要退红线N 米左右，这个数字各地不一，要看当地规划局的规定。小区的建筑必须在退红线范围内，退出的这块地不准占用。也就是说，尽管你已经为退出的这块地付出了土地出让金，但就是不准占用。用地红线只是标注在红线图上，现场是看不到的。不过退界线就一目了然：小区的围墙就是退界线。 建筑红线是城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线，又称建筑控制线，是建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合，一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后，以便腾出用地，改善或美化环境，取得良好的效果。 建筑蓝线：是指城市规划确定的河流、湖泊、水库、渠道、人工湿地、滞洪区等城市河流水系和水源工程的保护与控制的地域界线，以及因河道整治、河道绿化、河道生态景观建设等需要而划定的规划保留区。 城市紫线：是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。 4、容积率、建筑密度、