世联合肥华地学府名的都项目营销战略与策略报告.ppt

合肥华地学府名都项目营销战略与策略报告 谨呈：华地置业（安徽新华房地产有限公司 ) 报告结构思路（部门评审） 新华地产通过“学府系列”打造一个120余万平方米的新华版图 新华地产旨在蜀山区打造一个120余万平方米的新华版图；为合肥不同年龄层的客户群建造一个生活的范本，并由此成就高端品牌开发商的地位； 新华地产依托新华集团全国教育背景，所开发楼盘具有浓郁的学院派风格； 选址高校云集的新华板块； 聚集开发学府系列楼盘 新华地产在建立学府品牌的基础上，急需突破学院派局限 报告结构思路 开发商目标 目标解析 营销工作的前提 报告结构思路 “一核一圈五轴”规划格局，向西、向南发展是近期城市发展的主方向 以合肥中心城区为核心，周边城镇密集区为重点发展圈层，沿主要交通轴线向东、北、西、西南、东南辐射的五条拓展轴。 ——合肥市城市总体规划（2006－2020年） 近期城市重点向南、向西发展，同时促进城市北部、东部和西南部的发展，优化城市布局。 ——合肥市近期建设规划(2006-2010) 近期确定滨湖区、科技创新示范基地、经济技术开发区、磨店片区、新站北地区、黄山公园地区、森林公园地区等6个地区为近期重点发展地区。 城市外扩，大都市规划初具雏形 紧扣“大环境、大建设、大发展”的主题 。 按照“新区开发、老城提升、组团展开、整体推进”的思路，逐步把合肥打造成为全国重要的先进制造业基地、高新技术产业基地和现代服务业基地，区域性的商贸物流中心、旅游会展中心和金融中心，“引领皖中、辐射全省、联动中部、接轨长三角”的区域性中心城市和全国重要的科技创新城市。 近期2010年，合肥市域总人口为580万人，其中城镇人口360万人，城镇化水平为62%； 远期2020年合肥市域总人口为710万人，其中城镇人口525万人，城镇化水平为74%。 区域内部价值梳理：学区配套价值＋中高档住区价值＋国际级商业配套价值 区域外部价值梳理 二大价值体系、八大价值体造就了绝无仅有的都市价值中央区 区域实际价值远大于客户认知的区域价值，必需提升区域价值认知，方能实现区域价值溢价 报告结构思路 项目经济技术指标 地块基本指标： 总用地面积：约14万平米 建设总用地面积：约13万平米 住宅总建筑面积：24.5万平米 公建总建筑面积：3.6万平米 其中：商业办公2.9万平米 健身中心：4960.85平米 幼儿园：1354.76平米 配套设施：930平米 地下车库：3.31万平米 小区内景观绿化面积： 7.5万平米 容积率：2.15 绿地率：＞40% 建筑类型：多层、小高层、高层； 总户数：2127户 规划价值：规划结构清晰，组团节点明确，南北通透，有利于多层及小高层部分户型冲高价 高尚住宅区宽景洋房户型亮点——稀缺产品，视野开阔，私密性强，舒适性较高 多层产品亮点提炼： 社区内高尚居住区，与小高层相对隔离，视野开阔，私密性强； 1梯2户，三个朝阳面，舒适性较高； 区域稀缺产品宽景洋房：超宽的客厅设计:宽度达6.6米； 赠送面积，一楼送地下室、花园，二楼送阳台、大露台 小高层户型亮点——创新产品空中院馆、区域稀缺产品空中别墅、舒适度强、户型紧凑、南北通透、多赠送 小高层产品亮点提炼： 创新产品空中院馆：产品设计上较有新意，而且空中院馆直连阳台，总面积较大，居住舒适度较强； 区域稀缺创新产品空中别墅，将复式做在了小高层中 紧凑型户型；南北通透； 赠送阳台面积、家庭室、13平米大露台、5平米小露台、底层送17平米入户花园以及阳台 园林价值：本项目园林采用装饰艺术景观风格，运用强烈的几何线条构图，具有强烈的图案性和视觉效果，开创合肥市场先河 展示价值：1000万超豪华售楼处，精装修样板房，装修艺术园林风格 项目本体价值小结 项目价值分析结论 报告结构思路 合肥房地产市场刚性需求强烈，城市化进程加快，价格稳步上涨，呈现一片欣欣向荣景象。 合肥房地产市场经过新一轮的宏观调控，购房者由观望到刚性需求的释放，促使成交量节节攀升。 合肥作为长三角区域的价格洼地，经历了调整，发展年，08年合肥房地产市场将迎来稳定上升期。 90/70政策的影响，中小户型供应量增大，品牌开发商的进入，进一步推动房价上升 4月全市均价为3970.99元/平方米，可售套数为24792套，其中蜀山区均价为4034元/平方米，处于中上水平，可售套数4841套，占全市19.5%。 合肥市住宅市场板块格局概况——9大地产板块区分明显，价格差异不大，中心区内产品以小高层和高层为主，外扩区以多层和小高层为主 六大片区指数列表，本项目所在的城西南区前景看好 本项目所处区域为旧工业区，主要为重型工业区，有少量污染。周边无自然环境资源。故人居环境指数略显薄弱 位于交通主干道，公交线路数十条，居住氛围成熟，生活配套齐全