世联估价理论与方法的及其应用入职培训课程.ppt

* * 估价理论与方法及其应用　 估价部新员工入职系列培训课程 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 房地产的含义 土地 构筑物 房屋 定着物 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 房地产的含义 土地：对于房地产估价来说，土地不是平面的，而是一个三维立体空间，但是，土地所有权的上下空间范围并不是上穷天空，下尽地心的，而是有法律限制的。 建筑物：包括房屋和构筑物，有门、窗、顶盖的称之为房屋，没有的称之为构筑物，比如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。 其他地上定着物：指附属于或结合于土地或建筑物从而构成土地或建筑的一部分，应随着土地或建筑物的转移而一同转移的物。比如埋设在地下的管线、设施，建造在地上的围墙、假山、水池、种植在地上的树木、花草等。在现实中，其他地上定着物往往被视为土地或建筑物的构成或附属部分。 实物：指房地产中看得见、摸得着的部分，如建筑物的外观、结构、设备、装饰装修，土地的形状、地势、地质、基础设施等。 权益：指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和收益，如所有权、使用权、抵押权、租赁权等。 区位：是房地产的外在因素，指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、环境景观、外部配套设施等方面。 地心 地上空间 地上空间 地表 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的结合体。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 一、几个概念 房地产也称为不动产、物业、real estate 和real property。 房地产主要存在形态有土地、建筑物，房地。 1、房地产：可指土地也可指建筑物，还可指土地与建筑物的综合体； 2、房地：专指土地与建筑物的综合体，如说房地产价值，此价值既包含建筑物价值也包含建筑物占用范围内的土地价值； 3、土地：仅指土地部分； 4、建筑物：仅指建筑物部分。 房地产的含义 二、房地产的特性 不可移动性 独一无二性 寿命长久 供给有限 价值量大 流动性差 用途多样 相互影响 易受限制 保值增值 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 定义 房地产估价师根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提出专业意见的活动。 房地产估价的概念 房地产估价的本质 是评估房地产的价值而不是价格 是模拟市场定价而不是替代市场定价 是提供价值意见而不是做价格保证 会有误差但应将误差控制在合理的范围内 5、是一门科学又是一门艺术 房地产估价的要素 估价当事人 估价对象 估价目的 价值类型 估价时点 估价依据 估价假设 估价原则 估价程序 估价方法 估价结果 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 估价原则 房地产估价原则： 独立、客观、公正原则：房地产估价的基本原则和最高行为准则。 合法原则：要求房地产估价结果是在估价对象依法判定的权益下的价值。 最高最佳使用原则：要求房地产估价是在估价对象最高最佳使用下的价值。 估价时点原则：要求房地产估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。 替代原则：不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格 谨慎原则：是评估房地产抵押价值时应遵守的一项原则，它要求在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款