论房地产成本管理中成本造价全过程控制应用.docVIP

论房地产成本管理中成本造价全过程控制应用 论房地产成本管理中成本造价全过程控制应用 为了能够使经济更好更快的发展，国家对于房地产事业做了一个系统的理论规划，房地产超一定的轨迹发展，这样做的目的不仅能够控制房地产的发展，不是也能够缓解土地压力。但是这样的规划无疑会使房地产的利润变低，房地产商为了使利润最大化，就提出了成本管理中成本造价全过程的控制。 　　一、房地产成本管理过程内容 　　对于房地产成本管理要分为好几个阶段，每一个阶段都会涉及到不同的单位和利益，因此成本控制必须要把握全局。其中各个过程包括项目决策阶段的工程造价控制，项目规划阶段的工程造价控制，招标和合同制定阶段的工程造价，施工阶段的工程造价以及结算阶段的工程造价等5个内容。 　　二、房地产各阶段成本控制方法措施 　　因为房地产项目的工程量比较大，而且回收资金的周期比较长，稽核建设的每个环节都要加入巨大的投资，因此房地产的成本控制必须在施工的每个阶段做一个合理的规划，这样才能够有效的控制造价成本。 　　2.1项目决策阶段的工程造价控制 　　项目化决策阶段要对项目的总体类型做一个具体的把握，首先要确定合理的项目建设规模，这样的规模要考虑到自身的资金运转状况和现有的工程技术水平。其次要确定适当的建设标准，标准的制定既不违反国家的相关规定，同时也能够与当前经济发展所配套，要考虑到项目之后的重建扩张。再次要选择科学合理的方法，科学合理计算方法，能够使工程造价的估价，得到最为准确的评估，对于前期的经费投入（基础设施费，拆迁补偿费，土地征用费，开发间接费，销售管理费，安装工程费等）要做合理的预算。最后做合理的财务评价，就是将前期所需要的所有费用编制成财务报表，对于项目能否盈利？以及项目的风险做一个评估，依据多方面的数据，做出最合理的决策。 　　2.2项目规划阶段的工程造价控制 　　一旦项目规模项目标准确定之后，房地产商就可以寻找一些权威的房建机关，和知名的设计单位对自己所定下的项目，进行合理的规划，项目规划过程当中的成本造价包括以下几大方面： 　　2.2.1设计方案的合理性 　　合理的设计方案会使经济成本尽可能最低，所以设计方案一定要体现现阶段的环保，节能，抗震等应用性比较长的设计方案。 　　2.2.2设计方案量化评估 　　对权威机关或者知名单位设计的设计方案要做一个量化的评估，综合考虑时间，价格，实用性等方面，看看设计方案能否达到最大的经济效益和社会效益？通过对几个设计方案的量化评估，确定最优的项目方案。 　　2.3招标与合同阶段的工程造价成本控制 　　在招标和合同阶段，主要涉及到开发商，与业主之间的利益纠纷，为了能够使房地产商和业主之间不能够得到最大的经济效益，就必须在招标与合同阶段对工程造价有一个合理的控制。具体来说，在这个阶段也要做好以下几大工作： 　　2.3.1确保招标的公平公正性 　　在招标工作开展之时，要确保招标的公平公正性，本着这样的原则，房地产商要对项目的实地进行考察，避免一些房建企业走后门走关系虚张夸大，这样对于项目成本造价控制有很好的帮助。 　　2.3.2收集招标单位信息 　　房地产商对于建设单位的信息也要有一些收集，这样才能够做到知己知彼，对于日后的投标工作，以及工程造价控制有一定的帮助。 　　2.3.3遵循合理低价者中标的原则 　　对于各个建设商所推行的介绍方案，尽量选择合理低价的中标原则，那不仅能够控制工程的质量，同时也能够控制工程的造价成本。 　　2.3.4强化合同的法律效应 　　在合同制定阶段，一定要遵循一定的法律程序，对于合同所拟定的各项条款，要谨慎的审查，对于一些复杂的合同条款，要请一些法律专家进行鉴定和评价，以确定合同对业主和房地产商都有一定的利益，然后再签署相关的合同。 　　2.4施工阶段的造价控制 　　项目在施工阶段，由于工程量比较大，而且涉及到的企业和利益是非常多的，能够在施工阶段做合理的造价控制，就必须对施工的各个环节进行严格的把控和监管，具体可以分以下几个环节进行工作： 　　2.4.1工程费用面签 　　在具体的施工环节，很多的费用是必要的工程费用，而这些工程费用一定要经过业主或者是房地产商面签，面签的时候一定要对现场进行精确的把握，确定工程材料的质量，确定工程变更的每一个环节，不在做大量的数据收集，确保面签是最合理的科学方案。 　　2.4.2保存原始资料 　　施工过程当中要时时与原始的资料进行比对，积极发挥监理在工程施工过程当中的作用，还要对施工之后的材料进行收集和整理，以便对下个环节的工程造价进行合理的评估。 　　2.5结算阶段的工程造价控制 　　对于项目工程来说，结算阶段是至关重要的，而结算工作也要突出工作量大，时间短，工作质量要求高等特点，为了控制结算阶段的工程造