2016年北戴河新区区域市场分析要点.pptVIP

区域整体市场-商品房 区域市场成交稳定回暖，异地置业、投资需求进入阶段性集中释放 现已探明底部，量稳价微涨，复苏稳步上行。环境宽松，政策发力，刺激异地置业，供应端着力化解库存，扩大需求，推进供给侧结构性调整。 供需量稳定，适度加仓，市场回归理性。度假刚需首置、养老改善大量去化表现强劲，高端品质度假尚有较大的上升空间，门槛型滨海度假置业需求仍将快速释放。 近三年以来需求保持旺盛（2016年预计销售面积约25万㎡），库存持续下降，成交价小幅提升，热点项目涨价态度明显。 现有市场可售量与消化能力匹配，风险可控（预计2020年市场消化量可实现40-45万㎡）。房企随行就市调整产品结构，根据市场情况理性调整开发节奏和销售策略，避免再次触发库存积压的风险。 2012-2016年北戴河(新区)市场成交量价表现 注：北戴河市场数据无官方口径，以上数据标准为秦皇岛公司根据区域（北戴河及新区）当年在售项目签约数估算。 据顺驰地产、博辉地产历史数据2008-2011年累计成交约134万㎡，市场峰值35万㎡/年，两家房企市场份额约占80%以上。 2015年北戴河及新区商品房成交面积23.6万平米，成交金额20亿元，成交均价8465元/平米，分别同比增长18%，20%，23% 分片区市场 片区 项目 总建面 已开发（万㎡） 未开发 （万㎡） 已售 未售 （万㎡） 北戴河 北部新城 天洋万科北戴河小镇 25.59 5 1 19.59 香邑澜湾 84 0 5 79 七里海片区 阿那亚 63 7 1.91 54.09 汤泉首岭 40 25 15 0 戴河首岭 42.7 9.28 5.74 27.7 南戴河一小区 海公园、紫澜香郡、戴河国际、海岸国际、滨海新城、临海听涛等 375 166.25 58.75 150 南戴河洋河口片区 一杯澜 19.8 4.12 0.72 14.9 葡萄岛 89.3 0 89.3 0 蔚蓝海岸 83.8 6.21 6.69 69.9 合计 822.19 222.86 184.11 415.18 潜在供应（入市项目存量） 供应结构的变化将主导未来市场走向，即由过去单一的供给决定转为供需的深度博弈。 1、已开发未售约为184万㎡（总建面），开发建设高峰渐行渐进。市场潜在新开工逐年释放，总量攀高。 2、新开工面积大幅释放扩容，成交量随市场供需和调控呈现一定的波动， 销售面积规模仍将扩大，未来供应主要片区为北戴河北部新城和南戴河片区。 注： 1、据顺驰地产、博辉地产历史数据2008-2011年累计成交约134万㎡，两家房企市场份额约占80%以上。 2、2012年前开发及成交热点主要集中在南戴河一小区和黄金海岸片区。 3、2011年开始受原有区域供地大幅减少和北戴河新区规划落地，开发强度逐渐转向洋河口片区和七里海片区。 典型项目案例分析（阿那亚） 阿那亚2015年认购额10亿元（实际销售额在6亿元左右），2016年预计认购额16亿元（五一期间实际销售量约为1亿元左右），在北戴河房地产市场占据30%份额。 项目销售情况及库存盘点 产品类型 总套数 　 2014年销售套住 2015年销售套数 剩余面积（㎡） 可售套数 （套） 单价 (元/㎡） 剩余货值 （万元） 套数销售率 开盘时间 销售面积（㎡） 2013年销售套数 　 洋房 40 2012.10 73-123 22 12 2 0 0 16000 0 100% 联排 （小独栋） 154 2012.10 150 80 38 9 300 2 23000 690 98.8% 大独栋 10 2012.10 330-800 1 6 2 800 1 35000 2800 90% 酒店式公寓 600 2015.5 83-113 0 0 420 17640 180 14000 24696 70% 法国原版设计Club Med度假村，预计2016年开业。 Club Med度假村 世界名师设计，风格独特，特定时间向业主免费开放。 高尔夫球场 马会 中国首个社区马会，引进不同类型的世界著名马种，满足社区度假人群的多层次需求。 三联海边公益“孤独图书馆”，独特的建筑风格、免费运营模式，沿海标志、文艺范气息的人文场所。 孤独图书馆 与鸟类亲密接触的观赏场所，定期举办动物论坛。 观鸟屋 礼堂 仪式感文化艺术，与度假娱乐、社群生活三位一体。 海风酒吧 海上驿站，举办海滩篝火晚会、主题酒会等活动。 开心农场 生态农场，农作物种植、家禽散养，导入卡通元素，增加农场的趣味性和主体性。 配套方面，融入创新元素，从住宿、高端度假娱乐项目到观鸟屋、海边教堂、海边公益图书馆、小剧场等等方面提供一系列的生活度假解决方案，不再限于旅游地产项目，而是打造一个美好生活的社区。 内部