世贸1品商住销售方案.docVIP

世贸壹品商业销售方案 第一节：世贸壹品项目基本分析 一、项目基本情况 世贸壹品占地19666平方米，总建筑面积：73109平方米，容积率3.07，建筑楼层地上26层，地下1层，其中小区北面1层底商，东西南面1－2层为底商，世贸壹品位于马鞍山花山区，在雨山东路与康乐路交汇处西南方，七中南面，北面紧靠沃尔玛，地处城市东扩南进的核心地段，小区周边配套完善，银行、学校、医院、超市一应聚全。 商业部分北面层高为5.8M，东西南面商业一层高4.2 M,二层为3.9M，商业总建面约为8031平方米。 二、项目SWOT分析 1、优势 地理位置优越 交通情况便利 项目周边配套成熟 2、劣势 目前商业氛围相对欠缺 户型结构不规则 周边无特色统一业态,商业氛围不足 3、机会 沃尔玛的进驻 城市发展“契机” 4、危险 市场集中放量 受“大环境”影响 第二节、项目商业经营规划 一、整体商业定位 鉴于楼盘的本身情况和马鞍山商业地产的发展现状，我销售部建议将“世贸壹品的商业”定位为“中档偏高商业物业”。 本项目鉴于城市发展标段，地理位置优越且体量较小，但周边消费水平较其他热点区域还有一定的差距，如果定位为高档商业会缺乏购买力的支撑，风险较大。因此，我销售部认为定位为中档偏高商业物业比较容易实现，有助于项目整体计划的实施，加快资金的回笼。同时这也是适合这一区域的实际情况。 我们并不能以价格来划分物业档次，而是针对目前市场竞争激烈的现状，以近似于中档产品的价格入市，但是在产品设计、营销包装及物业管理上是以中、高档形象入市，突出特色，目的是提高产品的综合性价比，给客户以物有所值之感，迅速占有市场。同时，项目采取大众化的经营定位。一个商业要在经营上取得成功，并非一定要走特色化经营路线。如果没有消费群体，那么特色化也只是空想。而且大众化的经营定位与特色化的经营定位本身并无孰优孰劣之分，这都要看商业所处的经营环境来定。采用大众化的经营定位，往往可以取得较为稳定的收益，经营风险相对小很多。 二、主题概念凝练 （一）、环境概况 世贸壹品地处雨山路与康乐路交汇处西南面。北面紧邻沃尔玛，东面临康乐路，南面靠教师新村，东面与农贸市场为邻。小区周边配套完善，学校、银行、邮局、电信营业厅、超市、各地方特色餐饮等休闲、娱乐、生活硬件应有尽有。从目前周边来看，该区商业主要以零售业为主，缺少的是大型的购物中心，随着沃尔玛进驻，该区位的商业氛围及价值必将得到提升。 （二）、需突出的特点 鉴于上述环境条件，世贸壹品商业的主题应突出“机遇、氛围、财富”等重点，以城市发展为切入点，从投资角度着手。 （三）、主题语言： “经营者的机遇，投资客的天下” 三、商业功能定位 “世贸壹品商业”应打造成小区特色商业街，配以大众化需求的业态。 业态内容： 美容类：化妆品、香水、护肤用品、专业美容美体店等 时尚类：钟表、陈设品、服装、礼品等 餐饮类：咖啡吧，餐馆等 超市类：屈臣氏、社区便利店等 其 他：建材、摄影、足疗等 四、商铺布局及销售方式建议 “世贸壹品”受设计及区位需求影响，世贸壹品商业不宜做大规模的分割销售，因分割过大产生更多的承重柱墙，在另一方面不符合该区位客户需求，这样一来对于销售抗性就会加大，对于销售回款速度商业品质可能出现下降，不利于塑造良好的商业形象和商业氛围的形成，有悖于中高档商业物业的总体定位。 销售方式建议：利用一层需求大来带动二层销售，二层销售根据客户需求来自由分割销售形式。 第销售实施方案 （一）、推广执行周期表 实施计划 各期时间段 工作重点 筹备期 现在～取得预售许可证 制作DM单/户外广告 （延续住房销售） 预热期 取得预售许可证～开盘 VIP卡/活动、媒体安排 （积累客户资源） 开盘期 开盘～一定销售率 活动流程 （执行排号定购） （二）、各阶段工作内容 准备时间：现在～取得预售许可证 准备事项： 客户需求初次摸底……………………………………………合润 商业分割方案制定……………………………………………合润 制作VIP优惠卡……………………………………………开发商 联系银行落实商铺按揭贷款事宜…………………………开发商负责 编写商铺促销宣传文案……………………………………合润 制作印刷促销售DM单…………………………………….合润 户外广告制作………………………………………………合润 8、制作项目商业业态规划设想图……………………………开发商. 9、制作商铺平面图（包括商铺编号和面积）…………….代理公司与开发商负责 时间：取得预售许可证～开盘 》》【第一步】 宣传出击，留住客户 宣传主题：“经营者机遇，投资客天下” ——“沃尔玛边上的财富源泉” 月 日起，VIP活