新界项目的操作策略.ppt

新界项目操作策略策划:仕通咨询2009/12/01 第一部分市场研判 市场研判 本案重点调查水西、莲花两大商圈具可比参照性物业，侧重于价格对比。 目前处于招商状态的商场调查如下： 丽人名店 位于水西广场中心区，面积为3300M2，为商场四楼，租价为1400元/M2/年，目前招商价为700元/M2/年 目前位于水西商圈典型业态 综合性商场、专业市场呈共生互补状态。商场有趋同质化趋向。运营的成败旺衰，主要取决于其定位与差异化经营是否精准。 目前黔西商圈具有一定的销费能力,但没有与之相对应的极具个性、特色鲜明的商城。迎合其需求的个性、特色商城有良好的市场发展空间。 开发商业物业项目相互竞争激烈。开发商、经营者、投资者、消费者均处于商业生态链中。 总体上水西商圈价格水平高于其他各地段，但已至发展顶峰，新商业物业更具成长性。 新商圈商铺，既有价格底线，又具一定弹性。 本项目界于新老城区之间，需强化项目概念的融合、引申、延展、提升，形成项目的操作空间。 本项目具备一定的新概念优势，劣势也是客观存在的。对此，应把握市场机会，强化优势，转化劣势，深入挖掘项目的独特性和价值，制定周密的营销策略和实效的战术手段，一举奠定胜势。 第二部分定位策略 项目总体定位的原则 1．站在城市运营的高度,运用适度超前的发展理念,制定相应的开发策略，设计相应的产品形态，实现项目的市场价值最大化。 2．从风险规避的原则,设计项目完美的启动形态,确定项目鲜明的入市姿态。 3．从营销的角度，实现一种创新型快速销售新模式。 4．树立项目的领跑者地位，保障后续项目开发的可持续性。 整体定位 主题概念设计 其内涵与外延概念如图简示—— 目标客户定位 投资者 中、小型商业经营老板 职业投资者 私营业主 消费者 黔西中高收入群体 旅游人群 小资、白领、SOHO族 其他定位 商城商品档次定位 中档为主，兼及中高档 商品类型定位 综合性中高档时尚精品。单件指导售价约在600元以上，消费价格在300以上。 功能分区规划 精品前沿区 炫酷互动区 美食品味区 时尚休闲区 装修风格建议 设施先进，需有商场计算机管理设备，实施统一管理，通过内部网络系统，可随时了解各店的营业资料，掌握不同商品的销售情况。 商品陈列布局悦目，通透开阔; 除贵重物品，基本采用开架售货; 购物环境优美，店外有园林，店内阔松洁净，配有背景音乐 统一安装各具特色的店面霓虹灯，其它的灯饰、广场灯、泛光类在晚上六点至十二点全部打开，形成亮丽的夜景，使其成为人们休闲、饮食、赏景、购物的首选场所。 所有的商业铺面，均需按照统一的设计标准规划其店面、橱窗、灯光。 形式不仅给商业凭添特色。更给商城一个人文具象。 第三部分营销策略 1.整合资源，与政府有关部门、行业协会、主力商家强强联手，一起来做这个市场 2.吸引眼球 3. 大型活动，放水养鱼 4.推出优惠招商方案，给商家更大的生存空间，以盘活市场 5.以一期带二期，以前期带后期 6.集约出击 7.针对性主动营销 8.头羊效应 9.先争取知名度较高、有一定社会影响的商户先行入住，借助口碑和从众心理引发散户购买 10.先招商，后销售 11.建立合理机制及投资者信心保障 12.大力造势，立体广告 第四部分产品盈利策略 五种常规盈利模式权衡 各种模式操作要点 产权式商铺销售 目标客户投资者 售前商家进驻 成立专业的商业管理公司 议定合理的租金变化方式 保证租赁时间调节的可控性 各种模式操作要点 限制经营式商铺销售 附加条款议定商铺的使用范围 限制性商业业态 明确区域物业管理规章 委托招租式商铺销售 成立专业的商业管理公司 明确招商代理的权利与义务 明确招商范围(遵循商业规划) 明确区域物业管理章程 各种模式操作要点 自由式商铺销售 限制影响区域商业经营的业态业种 明确区域物业管理规章 整体规模性销售 位置要求不高，经营针对性较强的业态 成规模的销售，售价支撑与客户支撑 有实力的经营户支持 影响本案盈利模式制定因素 业态组合因素 发展商资金链因素 发展商公司架构、人才储备因素 整租商业模式因素 回报率、回报年限因素 销售面积因素 本案盈利模式制定 基于上面分析的实际情况，建议新界项目的盈利模式为： 产权式零售模式 即在不改变目前业态组合的前提下，根据发展商和商业规律的实际情况，采用不同的盈利组合，将利润最大化的同时，最大限度的降低风险。执行该模式的前提是整场招商成功，否则，销售压力会非常大。 方案分析 此模式的前提是，整场租赁给品牌商家统一经营。