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房地产基本制度与政策 2010.03.28 第一章 法律基础知识 第一节 法的概述 法的概念和渊源 一、法的概念 法 是由国家制定或认可、以权利义务为主要内容、体现国家意志并以国家强制力为后盾的人们行为规范的总称。 二、法的渊源 宪法、法律、行政法规、地方性法规（自治条例）、行政规章、特别行政区法和国际条约。 宪法 宪法是国家根本大法，是由国家最高权力机关按照特别程序制定和修改的，综合性的规定国家、社会和公民生活根本问题，具有最高法律效力的法。 一切法律法规都不得同宪法相抵触 宪法＞一切法律法规 法律 是指由全国人民代表大会及其常委会制定的，规定和调整国家、社会和公民生活中某一方面根本性的社会关系或基本问题的一种法。 宪法＞法律＞其他法规。 解释权属全国人民代表大会常务委员会 行政法规 行政法规是由国务院依法制定的，有关行政管理和管理行政事项的规范性文件的总称。 宪法＞法律＞行政法规＞地方性法规＞地方政府规章 地方性法规、自治条例、单行条例 地方性法规是由省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要，在和上一级法不相抵触的前提下，效力不超过半行政区域范围的规范性文件的总称。 市（省、自治区政府、经济特区所在地、国务院批准的较大的）的人民代表大会及其常务委员会可以制定地方性法规，需报批。 民族自治的地方的人民代表大会有权依照当地民族的特点，制定自治条例和单行条例。 可以依照当地民族的特点对法律和行政法规的规定作出变通规定。 自治区的报批全国人大常委会 自治洲、自治县的报批省、自治区、直辖市 宪法＞法律＞行政法规＞地方性法规（省级） ＞地方性法规（市级） ＞地方政府规章 行政规章 是有关行政机关依法制定的事关行政管理的规范性文件的总称。 分为两种：部门规章和政府规章 部门规章 国务院各部委、中国人民银行、审计署和具有行政管理职能的直属机构，可以根据法律和国务院的行政法规，在本部的管辖范围内，制定章程。 宪法＞法律＞行政法规＞部门规章 政府规章 （地方政府法规） 地方性法规是由省、自治区、直辖市的人民政府以及市（省、自治区政府、经济特区所在地、国务院批准的较大的）的人民政府根据法律、行政法规和地方性法规，按法定程序制定的规范性文件。 宪法＞法律＞行政法规＞部门规章＞地方性法规（省级） ＞地方政府规章（省级其他） ＞地方政府规章（省级）＞地方性法规（市级） ＞地方政府规章（市级其他） ＞地方政府规章（市级） 法律适应 部门规章=部门规章=地方政府规章 同一机关制定的法规，如果 特别规定与一般规定不一致，适用特别规定； 新的规定与旧的规定不一致，适用新的规定； 涉及国务院的情况 地方性法规＞＜部门规章（同一事项） 根据国务院意见 国务院认为应当适用地方性法规，就按地方； 国务院认为应当适用部门法规，要提请人大常委会裁决 部门A规章＞＜部门B规章（同一事项） 地方政府规章＞＜部门规章（同一事项） 国务院裁决 与法律规定不一致时，提交人大常委会裁决 第二节 民法 一 民法的概念和基本原则 民法的概念 民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的财产关系和人身关系的法律规范的总和。 财产关系 是指人们在产品的生产、分配、交换、消费过程中形成的具有经济内容的关系。包括财产所有关系和财产流转关系 人身关系 是基于人格和身份所产生的，没有直接财产内容的的社会关系，它包括人格关系（姓名、名誉）和身份关系（收养、监护） 民法的基本原则 平等原则 基本点 无论是谁，一律平等 法律提供平等的法律保护 诚信原则 公序良俗原则 民事行为不仅不得违反法律的禁止性规定外，还不得违反一般概念上的公共秩序和社会的善良风俗。 自愿原则 民事主体有决定自己行动的自由，有权根据自己的意志享有权利和承担义务。 禁止滥用权利原则 目的在于更好的保护私权 滥用权利的行为不受法律保护 二 民事法律关系 概念 由民法确认和保护的社会关系 要素 三要素：主体、客体、内容 主体是指参加民事法律关系，享有民事法律权利、承担民事义务的“人” 客体是指民事权利和民事义务所共同指向的对象 是指民事主体所享有和承担的义务 主体 客体 物 是指能够满足人类生活生产需要，可以为人类所控制，具有一定经济价值的物体。 应满足三个条件： 有体物 人力可以支配 不包括人体本身 即人不能成为民事法律关系的客体，但与人体分离之后的人体部分，可能成为物。 民事法律关系的内容 就是民事法律主体所享有的权利和承担的义务 民事权利的保护 公力救济 民事诉讼或者仲裁程序 自力救济 自己采取各种合法手段 民事义务 概念 是指由民事法律规定或者当事人自己的选择产生的对于民事主体为一定行为约束。 违反民事义务，要承担民事责任。 分类 积极义务 需要义务人以作为来完成的义