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2013年日本房地产发展报告 日本房地产考察报告 菊与刀的启示 ——日本房地产考察报告 前言：考察团在短暂的8天时间里，匆忙行走于东京、北海道、千叶、奈良、名古屋、京都、大板各城市之间，所见所闻难免比较粗浅。但是文化的差异，行业的比较，价值观的思考，时时刻刻触动和撞击每一个考察成员的心灵。回来以后，在整理照片和思绪的时候，还不断的通过图书和网络有哪些信誉好的足球投注网站一些背景知识，希望能够更深入地探索“菊与刀”的启示。 引子：菊与刀的故事 刀，代表着日本武士道精神。《菊与刀》的作者讲述了一段堂而皇之在战时日本正式广播的极端“奇迹”的报道。一场空战结束，一位日军大尉第一批飞回基地，他站在那里，数着归来的飞机，数完最后一架后他写了报告，到司令部向基地司令汇报完毕。接着他便倒在地上，身体凉得如冰块一样。原来他胸部中了致命伤早已死亡，“因为一个刚断气的人身体不可能是凉的”。原来已死去的他，用他的精神、他的“强烈的责任感”支撑着完成了这次报告。 菊花是日本皇室的家徽上的花，所以菊花也被当作日本的国花。在日本，那些为参加展览的盆栽菊花，每朵花瓣均经过栽培者细心修整，用看不见的金属线圈维系，以保持形状。 美国著名人类学家鲁斯·本尼迪克特，通过菊与刀的形象比喻揭示了“日本人生性极其好斗而又非常温和；黩武而又爱美；倨傲自尊而又彬彬有礼；顽梗不化而又柔弱善变；驯服而又不愿受人摆布；忠贞而又易于叛变；勇敢而又懦弱；保守而又十分欢迎新的生活方式”。 让我们在这样的文化背景之下，开始我们对日本的探索。 一、 日本概览 面积: 37.78万平方公里。 人口: 约1.2亿。主要民族为大和族，北海道地区约有2．5万阿伊努族人。通用日语。神道和佛教较盛行。 首都:东京（Tokyo）,人口约1200万。 国家象征 天皇明仁（Akihito）,1989年1月即位,年号“平成”。 简况：太平洋西侧的岛国，由北海道、本州、四国、九州4个大岛和约3900多个小岛组成。属温带海洋性季风气候。 公元4世纪中叶出现统一的国家——大和国。5世纪初，大和国达到鼎盛时期，其势力扩及朝鲜半岛南部。公元645年通过大???革新，仿照唐朝律令制度，建立以天皇为绝对君主的封建中央集权国家体制。12世纪末进入由武士阶层掌握实权的军事封建国家，史称“幕府”时期。1868年，革新派实行“明治维新”，废除封建割据的幕藩体制，建立统一的中(转载于:www.xiElw.coM 写论文 网:2013年日本房地产发展报告)央集权国家，恢复天皇至高无上的统治，发展资本主义，并逐步走上对外侵略扩张道路。第二次世界大战中战败，1945年8月15日宣布无条件投降。战后初期，美军对日本实行单独占领。1947年5月实施新宪法，由绝对天皇制国家变为以天皇为国家象征的议会内阁制国家。 日本的国花 ：樱花是日本的“国花”。是日本普遍栽种的重要的观赏树。日本的神话里也出现过樱花，樱花凋谢时干脆利落，人们把它与武士的人生观联系在一起。日本各地普遍栽有樱花，在盛开的樱花树下设酒宴已是日本人的一种乐趣。此外，由于皇室的家徽上有菊花，所以菊花也被当作日本的国花。 二、 日本经济与房地产行业发展回顾 1、日本经济回顾从“世界的奇迹”到“失去的10年” 二战后战后日本经济史可以简单概括为四个阶段： 2、日本房地产行业发展 20世纪70年代，日本中央银行实行低贴现率等宽松的金融政策，居民住宅贷款额同比增长了1.3倍。80年代以后，日本经济高速增长，生产和需求十分旺盛，大量剩余资金涌动，一些房地产商、建筑公司甚至一些中小企业利用土地担保向银行贷款，再购买土地进行房地产开发，致使股票和房地产价格暴涨。越来越多的日本城市居民把大部分收入用于住宅储蓄。日本金融机构也纷纷发放贷款，形成了房地产不断升值和信贷规模不断扩大的循环。1985年-1989年间，日本土地评估额达到GDP的2.5倍；在银行贷款的128万亿日元增加额中，50%流向房地产业和非金融机构。从1986年起，日本资产价格经历了5年的持续上涨时期。短短5年间，日本地价上涨了2倍多，其中1987年，商业用地和住宅用地价格的年上升率甚至超过了76%的异常水平，形成了世界经济史上空前的房地产泡沫。 在房地产泡沫初见端倪时，日本政府没有及时采取有力措施遏制，反而一方面任凭大量信贷资金流人房地产领域，扩大对土地和股票担保的融资；另一方面，连续9次大幅度下调官方利率，从1985年的8.5%降低到1987年2月的2.5%，无疑起了推波助澜的作用。 日本房地产泡沫从1989年末开始，就已经出现“破裂”迹象。同年12月，新一届日本银行总裁上任仅仅8天，就开始对日本经济实施所谓的“电击疗法”。几个月内，多次提高政府贴现率，并对商业银行施加压力，要求其停止对房地产企业及股票投机者贷款。这一系列举措一下子刺破了泡沫。1990年初，以