2015年长沙楼市总结及2016年展望 - 中原.docVIP

2015年长沙楼市总结及2016年展望 - 中原 湖南中原研究中心 2015年长沙楼市 扶摇而上 朝阳而生 湖南中原研究中心 2 政策松紧影响楼市涨跌 2004-2007 人民币汇改 结婚人数激增 进入加息通道 土地招拍挂 上调土地出让金标准 城市建设热潮 2013-2015 反腐败 银根紧缩 人民币贬值 股市牛市 1998-2003 货币分房 经济持续低迷 2008-2009 全球金融危机 政府救市 购房补贴 湖南中原研究中心 3 2015年政策全角度放松 湖南中原研究中心 4 受制于楼市高库存，土地供应受限，成交低迷，直抵七年来新低。 湖南中原研究中心 5 土地市场过渡至紧缩状态，为去库存赚取时间。 宅地累计购地销售比（2009年-2015年前11月） 宅地购地销售比 （2015年前11月） 二线城市 62% 长沙 13% 近两年，宅地累计购地销售比持续下滑，市场处于消耗往年宅地存量的状态。 土地市场交易量的下滑，为明年去库存腾出一丝呼吸空间。 购地销售比=含住用地累积购地面积/住宅累计销售面积 湖南中原研究中心 6 2015年市场容量再次扩大，一二手全年销量攀至近五年最高。 一手、二手住宅年销售量变动趋势(2005-2015年) 政策环境宽松与 销量的正向变动 关系 量释放 第一轮 政策放松 第二轮 政策放松 量释放 1760第三轮 1383.91 政策放松 万方 年均967万方 年均1982万方 年均1203万方 2015年一手住宅成交量1453万方，二手住宅成交量307万方。 湖南中原研究中心 7 成交量飙涨带动销售额增加，但房价保持平稳，同比下滑不到1% 。 ? 2015年，内六区新建住宅网签均价5948元/㎡，同比下跌0.74%； ? 剔除定向房源住宅均价6197元/㎡，同比上涨3%。 内六区一手住宅成交均价年度走势(2012-2015) 各区一手住宅成交均价 (2013-2015) 2013年 2014年 2015年 1-11 同比 天心区 开福区 雨花区 芙蓉区 岳麓区 望城区 7289 7503 6864 6696 6552 4403 6783 6620 6223 6997 6013 4242 5853 7284 6540 6561 5819 4360 -14% 10% 5% -6% -3% 3% 8 湖南中原研究中心 截至11月底，1270万方可售量，库存高位徘徊，去化周期需10个月，高库存依然不容忽视。 ? 相比于2014年底，周期缩短8个月，但仍长于2012、2013年市场； ? 库存绝对值同比仅减少130万方，高位预警仍没有解除。 内六区一手住宅月度存量走势(2012-2015.11) 2014年末1453.96万方 2012年初800.42万方 2012年末855.26万方 2013年末944.74万方 2015年末1270万方 7.65个月 8.8个月 18个月 10个月 9 注：去化周期=截至每月月底可售面积/近六个月月均去化面积 湖南中原研究中心 区域去化压力分化持续。 04 10个月 05 14个月 01 9个月 06 18个月 03 9个月 注：去化周期=截至11月底可售面积/近六个月月均去化面积 02 9个月 湖南中原研究中心 10 政策利惠改善，压抑的需求再次释放，90-144㎡套型销售占比62% ，中大户型市场旺盛。 各面积段历年销售占比(2010-2015.11) 2015年住宅消化客群中，旧城改造激发新一波换房需求，拆迁户 群体增大，购房力量不容忽视。 湖南中原研究中心 11 来访量持续走高，客户入市意愿增强。 中原独家：长沙新房指数 每周楼盘来访指数和 来访环比示意图 (2014年第1周- 2015年第50周) 2014年3月中下旬 2015年3月中下旬 中原长沙在售65个项目客源数据显示，自2015年3月最后一周开始，来访指数总体水平高于2014年，客户看房与购房意愿已经被激活，看房时间缩短，心理防线降低。 注：来访指数是通过2014年来访量计算的定基指数。 湖南中原研究