重庆协信公馆项目营销策略汇报.ppt

协信公馆 2010年年度营销策略汇报;[提纲] Outline ;Part1 市场和产品分析;一、2010年度任务指标及完成情况 ;二、产品去化情况;三、 2010年协信公馆项目存量、供应产品与货值梳理;四、 协信公馆项目3#存量、供应产品与货值梳理（天晟完成）;五、 2010年竞品市场存量与新增供应情况（天晟填写，以下为示意）;序号;六、2010年协信公馆客户分析与预测;七、预计成交客户分析;Part2 面临的问题 ;Part3 解决问题的思路和策略;思路和策略 1销售渠道与客户定位：;由于政策调控的影响，对于本地客户的开发也势必提前进行布局。 但是，前期项目积累的近200组客户已经全部“死亡”，因为项目的价格已经超出了客户的想象极限，因此势必重新梳理本地客户，进行全部的客户洗牌。 现在利用示范区、样板房开放的时机，配合本地的新闻及相关的线上推广和直复式营销等措施，吸引本地客户来访。 但是，最终本地客户的反应如何，有待于示范区开放蓄客情况的客户分析。 由于缺乏有效的本地客户数据验证，所以本地的推广除了树立品牌影响力的相关线上推广外，应尽可能的以小众渠道和线下推广为主，高效率的利用营销费用。;1、年初制定的产品推售顺序是按照工程节点来制定的，现在的推售顺序依然不变，但由于市场调控的影响推售周期也相应的延后。 2、第一批次在上海推售的3号楼主要为中低区单位，目的是通过相对的低总价快速的引爆市场。 3、由于3号楼清水价格已达建面15000，套内18000，在重庆本地价格抗性较大，因此在6月-8月份以异地推广去化为主，同时须对3号楼的江景、园景以及高中低区单位进行价格的重新梳理，确保去化量。 4、在本地办卡蓄客以2号楼低区为主，但对客户报的是高区的价格；2号楼高区8月份在香港推出。通过外地客购买高价的高区单位来挤压诱导本地客消化低价低区单位。 5、4号楼按照工程节点以及酒店式公寓签约的进度再行制定策略。商业及车位自然去化，根据市场条件成熟再行推出，力求利润最大化。;第一战役： （6-8月） 3#楼小步快跑 2#楼开始蓄客推销;2010年项目推售货量及目标设定;1）通过.1项目成功外销，.2大型公关事件，释放项目品牌气势同产品气度，以点带面，结合.3项目本地开盘前集中推广，集中力量，爆发性树立项目第一国际精英社区的品牌形象。 品牌攻坚战略 2）2#精装产品以重庆第一高质高价产品潜台词强势推出，在明确交付标准及销售价格之后，以CBD唯一国际精英社区豪华公寓产品入市，以产品推品牌，以价格推进项目价值感的持续拉升。价格战略【地段产品稀缺性】 3）3#为清水房，利用与2#价格差异，针对重庆区域客群对于江景房型的喜好，以快速去化为首要目的，直接针对精英阶层刚性需求及本地投资客群，围绕区域价值、产品价值与项目附加价值展开定向推销。 4）4#根据整栋运营规划，待确定酒店管理机构后，整体包装，以纯投资产品蓄客推销，先期结合销售公司资源，以整层及批发形式快速销售。力求快速清盘。价格策略根据产品定位为基础，做到利润最大化。 5）商业街营销推广主要线下展开，可依靠住宅客户二次购买，线上以现场包装及先期招商定位，清晰传播区域与项目蕴藏的投资与经营价值。 6）车库建议只租不售，待后期客户需求，再行销售。 ;;;2010年6-12月推广工作六件大事;2010年6-8月媒体推广计划;2010年6-8月媒体推广计划;1）对现有示范区进行调整： 模型重新制作； 陈诚公馆1楼接待区设置成客户咖啡体验区，放置新的小沙盘模型，增设吧台、桌椅，营造温馨的体验氛围； 导视系统进行增补； 2号楼接待区域进行调整到位； 样板房及电梯间设置音响及项目宣传片播放。 2）重新设置销售物料，提升物料品质，对应品牌与产品需求。 3）案场接待服务品质提升，销售人员接待流程标准化，示范区物业服务的进一步完善。 4）研发及工程提供项目高品质的详尽解读，编入销讲说辞； 5）高附加值服务：风水咨询服务、道家养生服务、君顶领袖会、陈诚公馆VIP卡 ;阶段目标 1、项目开盘前：配合公馆项目起势对前期拓展目标客群：金融业、高端车主、奢侈品、商会等高端渠道进行深入挖掘及持续开拓，并通过各种小众活动、品牌联动、资源置换、跨界营销等手段使项目品牌及价值在目标客群中广泛传播，为项目开盘积累实客。 2、项目开盘后：通过与各高端渠道组织进行社会合作，借助对方品牌不断与目标客群联动，并挖掘关键人背后的广泛客群，深入开展圈层营销，并加大异地拓展力度。 ;2010年6-8月圈层营销计划;2010年6-8月圈层营销计划;2010年6-8月圈层营销计划;2010年6-8月大型公关活动;2010年6-8月大型公关活动;2010年6-8月大型公关活动;2010年6-8月大型公关活动;“数风流人物，还看今朝