重庆七星城上城.doc

七星·城上城项目专案组 《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755 QQ七星·城上城 阶段性营销策略推广计划 （2008年11月-2009年1月） 合富锦绣（重庆）地产顾问有限公司 七星·城上城项目专案组 2008年10月26日 前 言 随着物质生活和精神生活水平的同步提高，人们对生活、生活方式、生活空间等提出了更高的要求，当然，承载这些东西的环境，自然而然地就成了影响房地产品质的关键因素。好的环境可以实现消费人群对高尚社区文化品位的心理满足，同时还可为生活及生活空间的延伸提供更多可能。 因此，在综合分析了“七星·城上城”实际销售情况及广告效果之后，在对于目标人群的把握上，应避开单一的散点式??点诉求，而将自身卖点（尤其是主卖点）与项目自身的综合环境资源有效结合，以在打造产品品质的同时，兼顾消费心理的把握，将产品质量对现代品质生活的影响放大，通过直观清晰的宣传渠道，往更深层的市场及潜在市场中，推广产品。 另外，因“七星·城上城”所针对的主要目标人群应该具有较高的文化素养、生活品位，对未来和生活具有较高的逻辑判断能力，生活理念比较明确，消费能力较高，对产品要求比较苛刻。所以，对这部分数量相对较少的消费人群来说，他们对房地产产品的品质差别也应该是比较敏感且比较看重的。 因此，如何将优越的产品品质与目标客户的心理期望有机的相融，在短时间内形成“七星·城上城”更鲜明的市场印象，推动项目快速销售，并在促成原有客户购买的基础上，以主动有效的口碑宣传，积累更多的潜在客户，将是“七星·城上城”拉动、扩大自身购买有机群落，争取短时间实现更多销售的重中之重。 一、项目分析 （一）、销售情况分析 “七星·城上城”从07年1月入市宣传、销售至今，一共售出300套左右。如果按照销售周期平均计算月销售数量的话，这种速度很难满足项目的销售回款计划。所以，对于目前的产品销售，最先应该解决的问题是如何加快这个销售速度。 （二）、广告效果分析 “七星·城上城”通过广告最先树立的市场定位形象是“运动·生活”，说明所倡导的是高品质的积极健康向上的生活，项目也渐渐确立了“价格昂贵”的市场印象。从真正对产品后期销售有利的角度来看，鉴于“七星·城上城”不太可能大幅降价销售。所以，如果在延续前期广告推广的基础上，仍不能通过广告给予项目品质更多支撑点的话，可能就难以合理维系项目的市场印象。 因此，这就要求在接下来的营销推广中，必须在把握项目销售机会的同时，通过更多更具体的项目卖点支撑项目的产品定位，以便以更多更主动的促进因素，推动销售。 （三）、项目机会点 1、通过前期积累，“七星·城上城”已经有了一定的市场知名度，所以如果在此基础上，挖掘出对产品定位更具说辞的主旨支撑，将会给市场一个更明确的形象定位，更有针对性的对产品进行卖点宣泄。 2、因西彭地产市场对于生活标准的引导并不充分，并且概念比较模糊。所以，对于已被公认是好项目的“七星·城上城”来说，这就有了更多的机会，趁此对“产品品质的标准”进行更详尽的本质阐述，依据已有的市场无可比拟的独一无二的建筑标准，从更多具体的方面说明高标准的建筑质量才是影响生活和品质的最大因素，对于客户来说“买房子，最重要的就是质量”，并以此在再次提升项目形象定位的基础上，向市场传达更清晰的适合客户心理的“好房子标准”，树立不可动摇的市场地位。 3、项目具体的封顶、外墙品质、环境的依次呈现，将给销售带来最直观有效的促进。 （四）、项目问题点分析 1、首先，整个市场大环境的低靡，促使大量客户持币观望，让客户量急剧下滑；其次，众多开发商的大量推出楼盘，也进一步分流了原本已不是很多的客户，为此使得各项目都纷纷陷入了内忧外患的煎熬中。 2、西彭镇的外来流动人口很少，基本上都是当地的固定居民，西铝厂几乎成为了整个西彭镇的经济支柱，是西彭人民的主要收入来原，然而近来由于经济原因，西铝厂也陷入了极大的经济危机，使得工人的收入受到了极大的影响，这样的局面将在很大程度上影响到西彭这个原本外来人口就很少的城镇的购房，再加之同行的激烈竞争，在周边几公里的范围内就有西城美地、帝豪景苑、聚星阁、阳光兴城等众多项目。 市场大环境的低靡、客户来源的有限性、客户自身的经济危机再加上同行的竞争，这样一层层的削减后还剩下多少客户？在这剩下不多的客户中，我们能抓住多少？我们要怎样才能抓住他们？？ 二、项目卖点提炼 我们从目标客户群务实的心态出发，分别从地段、建筑规划、建筑材质、园林景观、配套设施、物业管理、开发商实力等方面