珠海万科魅力之城15栋价格说明及开盘策略.ppt

珠海万科魅力之城价格说明;报告目录;基础数据：推出15栋住宅，建面13842.42㎡，户均101.79㎡，为改善性刚需主力面积段;物业类型;13栋 14栋;报告目录;　;　;典型项目销售情况1——电力家和城 较长推广周期，高标准展示，地段较好，价格实惠，虽每次蓄客周期较长，但是每次开盘消化率都较高，3月和11月开盘消化率均高达70%以上。;典型户型;典型项目销售情况2——时代倾城 高标准展示，轰炸式推广，户型弱势，通过提升装修拔高价格，采用二手中介代理为主要客户渠道，售楼中心在建中，预计2月将对外开放。;目前在售户型;时代倾城：现场高标准展示，装修感知度较高。;典型项目销售情况3——世荣作品壹号 以西区高端楼盘为项目调性，主打园林景观，现场展示较好，装修感知度高;目前在售户型;典型项目情况4——海逸豪庭 调价后，均价上升，但折扣体系随意性较大，现场可申请折扣，自然销售为主，走量较缓慢;目前在售户型;项目名称;广汇高墅：户型常规、赠送面积多，价格实惠;项目名称;简析： 法恩莎卫浴已进驻，有一定商业氛围，无形之中对案场有一定带动作用。 样板间装修简陋，精装标准吸引力不够。 80 ㎡仅可做两房，赠送入户花园，受外立及内部排布影响，户型不方正。;随着万科、时代、三一、华发的进驻，白蕉片区的认可度逐步提升，但是整体的认知度还是不高，相对湖心路口，或者珠峰大道的竞品，客户主要购买依据还是更看重实用性和性价比； 周边项目销售方式灵活（1、首付分期 2、现房即买即住 3、超大折扣 4、首付一成 ）自下半年来，各项目动作频频，纷纷加推新品，抢占市场份额； 当地供应量巨大（仅白蕉区域像广汇高墅、海逸豪庭具有大批现房在售，二手房滞销，随处可见二手房业主自销条幅），且时代倾城售楼部将于2月开放，各项目动作频频，持续分流本案客户，市场呈“僧多粥少”局面。我项目户型相对单一，大面积产品缺失，导致该面积段客户流失。;报告目录;;采用博弈型的定价策略——以博取最大利润化为主;实现博弈型定价的背景;目标下的价格策略;报告目录;地理位置;【价格策略竞品比准值推导表】以品牌、地段、园林规划、物业管理、景观资源、户型（附加值）、配套角度出发，分析竞品项目，进行比准打分;【核心均价形成】比准均价确定注：本次比准价格参考竞品项目最近开盘期毛坯均价，部分楼盘目前对外报价较高，除面价报价因素外，部分项目报价为剩余余货高楼层高价单位（如电力、作品壹号等），或具备特殊营销手段拔高价（如一成首付的诚丰、广汇等），此类高价单位不具备参考意义，比准采用其可快速出货的价位进行分析：;通过市场比较法分析目前15栋静态基准均价为7388元/㎡（毛坯取整）;报告目录;【价格表制作】价格表制作原则;本批单位价值排序情况：素质排序：2单元011单元041单元012单元042单元021单元031单元022单元03;【平面调差】平面差原则：考虑素质差距;垂直调差策略：根据项目实际结合客户对产品需求情况，项目垂直定价结合采用分段递增，达到整体去化。;;实收汇总表：15栋实收均价8388元/㎡，实现总销售额1.16亿;普惠汇总表：15栋普惠均价8475元/㎡;【价格分析】;【折扣设置】释放折扣，“占便宜”心理的利用;【折扣体系】;报告目录;15栋加推概要：提前进行客户盘查，锁定客户，保证优质客户优先选房，防止客户流失。;??售激励—加强销售培训，实施销售激励政策，打造一支铁军;费用预算：总计47000元;08. 03. 26 Page *