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一房二卖,合同效力(共8篇) 一房二卖之--合同效力 遭遇“一房二卖”之-- - --合同的效力 【案情】 A某以17万元价格购买了一套商住房，经他人介绍，A某将该房屋以19万元价格转卖给B某。双方商定：B某预交房款12万元，钥匙交给B某，两个月后，双方办理过户手续，B某支付余下的7万元房款。B某支付按照合同约定支付了12万元房款，并搬进房屋居住，随后，由于房屋价格上涨，A某要求B某增加房款。B某认为已签订书面合同，因此要求A某立即办理房屋过户手续，A某明示若不增加房款就不办理房屋过户手续。此后，A某将房屋以22万元价格卖给C某，并办理了房屋过户手续。将12万元房款返还给B某，并要求B某在一星期之内搬出房屋、交回钥匙。为此，B某一纸诉状递到法院，要求依法解除A某与C某的房屋买卖合同，保护自己的购买权。 【相关法律】 《城市房地产管理法》第59条规定：国家实行土地适用权和房屋所有权登记发证制度。第60条第3款规定：房地产转让或变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。 国务院《城市私有房屋管理条例》第9条规定：买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在度的房管机关办理手续。第12条规定：买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。 【律师点评】 转让房屋所有权，应以其拥有房屋所有权为前提，而房屋所有权证是证明当事人拥有房屋所有权的合法凭证。只有到房管机关依法履行房屋所有权登记，才能取得房屋所有权证。 私房买卖合同是转移房屋所有权的法律行为。依买卖合同取得房屋所有权的，所有权从何时起转移呢?《民法通则》对买卖标的物的财产所有权转移的时间作了一般原则性规定。《民法通则》第72条规定：按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 一般认为，这里所指当事人另有约定，只能是对于特定物买卖的约定；法律另有规定一般是指对于不动产买卖的规定。就本案来说，A某和B某之间的买卖未办理登记过户手续，不发生所有权转移，B某不能取得房屋所有权.A某和C某之间的买卖因双方到房管部门办理了登记过户手续，房屋所有权发生转移，C某取得房屋所有权。 尽管B某没有取得房屋所有权，但这是因未办理房屋过户手续造成的，而不是买卖合同无效的法律后果，如果买卖合同无效，即使双方已经办理房屋产权过户手续，也不能由买方取得房屋所有权，而应办理注销手续，况且，买卖合同无效，双方也无权主张办理产权过户手续。办理房屋产权过户手续是以有效的房屋买卖合同为前提的，而并不是买卖合同有效的必要条件。最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见（试行）》第85条规定：财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权的转移尚未按原协议转移，一方翻悔并 无正当理由，协议又能够履行的，应当责令继续履行；如果协议不能履行，给双方造成损失的，应当负赔偿责任。这说明财产所有权的转移与否，并不决定双方协议的效力。这一规定同样适用于房屋买卖。在本案中，如果认定A某和B某签订的合同无效，B某就无权请求程某办理过户手续以履行合同，A某也不必负违约责任，这对于B某来说是极不公平的。因此，B某虽不享有房屋所有权，但对于A某与B某之间的房屋买卖合同的不能履行，是因A某的“一房二卖”的行为造成的，所以A某应当承担违约责任。 篇二：关于房屋合同中“一房二卖”的合同效力 关于房屋合同中“一房二卖”的合同效力 孙某和林某为夫妻二人，两人在结婚后不就便买了一套房子，在买完房子后，由于夫妻二人工作地点并不在该房子所在区域，二人有将此房出售之意。一日丈夫刘某为通知其妻子林木，就与其好友陆某私自达成协议，以50万的价格卖给陆某，双方签订了买卖协议，但未办理过户登记手续。随后其妻林某在不知详情后，私自与其同事达成协议，以47万价格卖给王某，并且快速办理房屋过户登记手续。后因此事陆某与王某，孙某发生纠纷，诉至法院。 为此，王某找到我们辽宁鼎盛律师事务所，我们的律所主任纪永成律师接待了他，在详细了解相关问题后，作出了解答。根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”意思是说，设立、变更、转让和消灭不动产物权，只有经过相关部门的登记，才能生效。不登记的，不发生物权效力。在房屋买卖中，签订了房屋买卖合同，还必须经过登记主管机关对房屋权属变更情况进行