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第六部分 项目开发经营风险分析及策略 1、项目盈亏平衡分析 项目经营成本 = 11742.8 （万元），保本点=11742.8 /(18609.4-1079.3)=67 % 即销售收入达预测收入的67%时，项目处于盈亏平衡状态。实际上项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同的，这是按照计算期平均状态计算的结果。针对本案的情况，假定完全销售，销售仅需达到68.21%，即可保持财务平衡。从静态指标来看，可以认为该方案的抗风险能力较强。以下为各产品类别在本案总销售额中所占比例示意： 产品类别占总销的比例车库4．13%11F小高层5.53%多层55.12%沿长虹大道一层商业20.15%沿长虹大道负一层商业1.92%北侧规划路1F+2F商业2.90%2F/3F商业(办公)10.24% 2、敏感性分析 影响本项目财务效益的主要因素为总开发成本和销售价格。针对前面所述评价指标，分别计算出当增加或减少5%和10%的成本（或售价）时，对主要经济指标的影响程度，详见下表： 一、售价的影响预计售价预计售价预计售价预计售价预计售价敏感系数（×100%）95%90%105%110%销售均价(元/m2)2,6712,5382,4042,8052,939营业收入186,093,800176,789,110167,484,420195,398,490204,703,180税后利润52,289,75248,940,06440,175,04660,775,62969,261,506内部收益率%44.53%41.68%34.21%51.76%58.98%二、成本的影响估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本敏感系数（×100%）95%90%105%110%单位成本(元/m2)1,685.701,601.421,517.131,769.991,854.27总投资117,427,793.68111,556,404.00105,685,014.31123,299,183.37129,170,573.05税后利润52,289,751.9258,161,141.6063,738,961.8046,418,362.2340,546,972.55内部收益率%44.53%52.14%60.31%37.65%31.39% 从上述指标来看，该项目具有较好的抗风险能力，开发成本、售价+_10%的单方面变动都不会使项目亏本。对比项目的成本与收入的敏感性分析情况，项目的成本因素更为敏感。因此，在项目的开发经营中，要认真做好项目的成本控制工作，同时也要加强销售的宣传力度及相关工作，以确保预期目标的实现。 3、项目开发经营主要风险及对策分析 房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险，政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等，根据本报告关于项目开发经营的环境分析、项目定位、项目的技术经济分析，可以看出，项目具有较强的抗风险能力。但仍有一些不确定性因素带来的风险。 1、市场风险 本案的定位为中等档次，它所面对的目标顾客是居民人数比例较大的中等偏高收入阶层，他们要求的小区不仅仅满足最基本的居住需求，而是具有较高居住品，体现对人的关怀和尊重的现代居住社区。这就给项目公司带来两个方面的要求，一方面，在项目设计中，如何精雕、细刻，使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求；另一方面，如何在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势。 从产品结构、类型等方面考虑，目前在同一区位（浔阳区）、同一档次的物业供给量相比开发区体量明显减小，但未来整体的市场开发容量是相当大的。因此，本项目须在同档、差异、变化中体现个性以谋求市场的同时，还须更加把握开发的进度。随着区域发展和完善，将大大促进项目所在区域周边环境的改善，促使目标客流量的增加，密切注意目标客户群的变化，跟踪调查，作出应变。 2、企业风险 企业风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下等方面。因此，公司对本项目的目标市场选择、产品定位选择，资金筹措选择、开发方式选择、营销方式选择等方面的决策能否有足够的理解并达成共识，且在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得十分重要。 第七篇：结论与建议 1、项目拥有较好的投资环境与机遇 国民经济的持续稳定发展、住房制度改革的深入，九江市良好的房地产市场环境，政府对公司开发本项目的鼎力支持，居民对改善居住条件的期望与购买力水平等等，这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境与机遇。 2、项目在经济上具有较强的可行性 项目总建筑面积：696661万平方米 项目总投资