新政后上海商品住宅市场盘点.doc

新政后上海商品住宅市场盘点 周供需对比(数据截止到6月6日) 新政后上海商品住宅成交量严重下滑； 供应量虽呈波动态势，却并未出现明显下滑或增长。 第16周新政出台以后，上海商品住宅周成交量在两周之内由35万平米/周迅速缩减至10万平米/周以下，之后的四周内，其成交量均不足8万平米； 第22周出现供应高峰——近33万平米，当周上海商品住宅供求比达到3.96，创近16个月以来最高水平； 第22周的供应高峰并未带来第23周成交量的显著上涨，其成交量仅为9.46万平米； 价格则呈波动态势，由于上海并未出现大范围打折现象，可见价格波动的原因在于：成交量少导致个案所占权重过大，致使价格随个案大量成交而波动。 新政之后上海商品住宅全市存量由第16周的486万平米迅速上升至第23周（截止6月6日）的566万平米； 虽然存量迅速攀升，然而距离700-800万平米的正常水平依然较远。 周成交年度叠加线 新政之后上海商品住宅周成交量跌落至近年同期最低水平； 如果剔除春节及国庆长假的历年低谷，上海商品住宅周成交量已跌至近年的最低水平。 月度供需（数据至6月6日） 尽管第17、18周成交量跳水，然而4月整体行情有赖之前三周市场的优异表现，依然较为乐观； 进入5月市场供应量较3、4月份有所回升，而需求受到政策的持续影响，跌至近年最低水平，市场供求比也拉升至3.07，创近年新高。 上海商品住宅成交均价与09年12月突破20000元/平米之后，进入2010年，其价格有所回落，然而由于4月前三周市场回暖，价格再度冲高，至5月其价格为近22300元/平米，较4月略有回落,6月初，其价格进一步回落至20600元/平米。 公寓行情与商品住宅整体行情基本保持一致，其5月价格下跌幅度较整体水平更大。 别墅价格2月时下探幅度较商品住宅整体略大，由2009年11月的28500元/平米下探至25000元/平米，3月则再度回升至近27500元/平米； 至4月，由于绿宝园大量成交，其价格已冲高至近30000元/平米； 进入5月，和黄御涛园大量成交导致价格短期飙升至34200元/平米。 年度供需与价格（数据至6月6日） 截止6月6日，上海全市商品住宅供应量为335万平米，为2008年的26.8%，为2009年的24.5%； 成交量为324万平米，为2008年的36.1%，为2009年的17.6%； 供求比为1.03，供需基本平衡。 成交结构演变 新政后90平米以下小户型成交比例上升至30%，90-130平米中户型成交比例上升至27%，130平米以上大户型成交占比下跌至43%。 新政后上海商品住宅成交结构中别墅类物业占比无明显变化，维持在23%左右，6月初由于保利叶上海公寓的成交放量，别墅成交占比回落至17%，这也是6月全市商品住宅均价回落的原因之一。 供应结构演变 近年来，上海商品住宅供应结构演变趋势基本为：外环外（外郊环、郊环外）供应占比逐步上升，外环内（内环内、内中环、中外环）供应占比逐步下降。进入2010年，截止6月6日外环外供应占比已达76%，其中郊环外供应占比明显增加，达23%。 新政后热点楼盘（2010年4.20-6.6排名） 上海公寓成交面积排名排名名称板块总面积总套数总金额均价平均面积1印象欧洲徐汇华泾279193265390204291930786 2复地北桥城闵行颛桥2487715231788815012779164 3万达城市公寓嘉定江桥199672103790829861898595 4长兴凤凰花苑崇明长兴岛1278712414257538011150103 5保利叶上海宝山顾村118881281916823321612493 6滴水湖馨苑南汇临港新城105791151304128821232792 7佳兆业香溪澜院奉贤海湾97161331033454271063773 8明日星城黄浦老西门96378929900244931028108 9新天地河滨花园长宁虹桥93507324751672326474128 10万安金邸金山朱泾926296950296 11御景龙庭金山新城9075101732990 12上置绿洲香岛原墅宝山罗店76896714549317818923115 13绿地布鲁斯小镇南汇惠南7554781196797 14乐莫苑松江中部7205751128496 15张江汤臣豪园浦东张江7196711826