地产2008年工作总结及2009年工作安排.docVIP

常熟中冶宝润置业有限公司 2008年工作总结及2009年工作安排 2008年对于常熟项目公司来说，是不平凡的一年，上半年的国家宏观调控和下半年全球金融风暴对整个房地产行业都产生了深远的影响。一年来，项目公司根据市场变化结合自身实际，不断摸索，寻求突破。全体员工团结一致，努力工作，一年来积累了一些经验，取得了一些成绩，也发现了一些不足。现将全年的工作情况总结如下： 2008年工作总结 一、充分进行市场调研，跟踪政策变化，进一步明确产品定位 项目启动初期，项目公司针对常熟市场做了较全面的市场调研，初步拟定项目可行性研究报告，充分调研了常熟的地情民风、经济环境、城市规划、房地产市场宏观政策等各项因素，为项目的产品设计、户型优化、开发计划、物业定位等提供了基础资料。针对常熟市区数个特征楼盘的细致调研，搜集整合项目资料，制作销控表，完成每周销售量统计并进行统计分析，并在个案统计的基础上形成每月常熟市场的销售分析月报，为今后项目的顺利销售打下坚实的基础。 本着项目尤其是一期项目以现金流为主的销售原则，我们吸收了上海和常熟市场上一些成熟产品的优点、充分强调市场接受度及提高产品去化速度的理念，明确了产品定位及物业类别定位，确定了高层公寓与花园洋房的产品面积段以及面积配比，形成类别比较丰富的物业产品组合，达到促进去化的同时保证项目一定的利润。 今年下半年以来，各地楼市救市政策频出，11月11日常熟市政府也下发文件救市，包含了多项利好政策。项目公司密切跟踪相关政策变化，组织人员对新政进行分析研讨，将新政的有利政策充分消化在我们地块项目的开发，更明确了项目产品的定位和销售策略。 二、慢工细活、精雕细琢，努力实现设计方案的最优化 常熟项目因地块相邻楼盘部分居民与政府对本地块规划存在异议，导致政府规划部门对我地块开发方案持极为慎重态度，一再延迟对我们报审方案的会审。同时建设公司因房地产市场状况对本项目重新进行决策评估，使项目公司有了一定时间空间细化项目设计方案。项目公司即时作出工作部署，调整工作安排，慢工细活、精雕细琢，努力实现设计方案的最优化，包括物业类型、总体规划设计原则、单体设计原则、户型设计原则、景观设计原则、交通组织、配套设施安排、结构要求、人防工程、节能设计等等。目前，设计方案明确住宅类型：5层花园洋房、9层一梯三户小户型沿街公寓、18层二梯二户公寓；商业类型：低层沿街商业；户型面积配置比例：90平米以下户型占总户数20%；90平米以上至140平米以下的户数占总户数的76%；200平米左右的户型占总户数的4%；90平米以上三房套型均面积120平米；90平米以上四房套型均面积140平米左右，不突破144平米；商业套均面积60平米。目前，整体规划设计方案已经通过规划局公示审批。 三、前期报批报建工作有序推进 1、完成建设项目环境影响审批程序 6月底，根据当时划定的一期项目的用地范围和建设方案，我们取得环保部门的书面预审意见。今年10月，国家出台了一系列旨在贯彻集约化用地的具体办法，调整并放宽了房地产项目环保审批的限制条件。我们利用这一有利政策，及时与环保部门沟通协商，扩大了环评审批的范围，修改并保留了有利开发商的意见，调整环境影响报告表的相应数据，经建设环保办公室签署意见后，已通过审批，取得正式批复文件。该程序历时20天，较同类项目取得审批缩短了5天的时间，为前期工作良好开展提供基础。同时，环保审批顺利办理也为后续的立项申请和建设工程规划报建等手续提供必须资料，标志项目行政审批手续的正式启动。 2、一期建设项目立项通过审批 根据项目实施整体方案一次规划、用地分期开发的指导工作思路，在整体方案和一期建设项目的建设规模、投资额、建设年限确定的同时，我们及时形成可行性研究报告等材料，对照立项审批的要件，结合与发改委预先征询的建议，采用报送“要件加承诺书”的形式，及早送案，及时跟进审批过程，压缩了约一半的标准办理时限，并在12月中旬取得一期项目的正式立项批复文件。项目获得发改委的立项许可，为申请明年银行对房产开发商发放的贷款提供了至关重要的条件。 3、分期土地测绘出图 按照国有土地使用权出让合同，常熟房产项目的开发对象为一宗整体熟地，但我们是分期交地分期开发，而固化对房地产开发的用地手续又必须申请国土部门的专业测绘，当地的国土测绘部门人少事多，经我们多方联络协调终于在预定时限内取得办证所需测绘地籍图，为办理国有土地使用权初始登记扫清了障碍。 四、工程实体推进 1、整体配电设施选址确定 居住区配套工程第一难的供配电房选址问题，是同时涉及规划总平面布置和专业工程方案设计的出发点，也是制约楼盘建设标准定位的主要因素之一。在项目总平面布置尚未定型的时候，我们开始与当地的电力公司接触，了解供配电房选址的各项规范，随着整体规划的明确，我们邀请电力公司的主