北大纵横-三九地产战略规划报告.ppt

三九地产战略规划报告;报告提纲;宏观环境分析表明，我国住宅房地产的市场需求长期看好;政策分析表明，当房地产业出现过热和过冷时，国家都会进行干预，目的是促进房地产的持续健康发展;随着中央政府宏观调控的推进,我国房地产行业经历一个阶段的调整后,中长期仍将持续向好;行业分析：房地产总体需求规模持续增长，05年销售额超过1.8万亿元，已成为国民经济的重要支柱产业;市场增长率预测：未来几年，中国房地产业的增速将有所回落，但总体上仍呈现增长态势，预计投资增幅将保持在15%以上;行业利润率分析：受益于房价快速上涨和土地储备成本相对较低,近两年房地产行业盈利水平稳步提高，净利润率在12-18％左右;行业利润率预测：未来房地产行业销售净利润率将回归到8%左右的理性水平，缺乏土地储备的房地产企业利润将低于行业水平;竞争分析：国内房地产市场集中度逐年提高，表明行业加速集中，竞争日趋激烈;关键成功因素：外部环境的变化要求房地产企业具有较高的融资能力、土地获取能力、产品研发能力和内部管理能力;标杆借鉴;内部资源能力评估：三九地产具备一定的业务能力、实物资源和隐形资源，但与自身战略发展要求和行业领先企业相比，还存在很大差距;综合分析内外部环境表明：三九地产的机遇和威胁并存，虽然已经具备了一定的发展基础，但与自身战略发展要求和领先企业相比存在较大差距;内外部环境变化要求三九采取如下战略举措，并快速建立战略支撑体系;报告提纲;经过前一段时间的运作，三九集团的债务重组进入最后阶段，加快企业的发展成为新的工作重心;从出资人角度看，国资委提出了最终发展30～50家有国际竞争力的央企集团，要求企业快速做大做强;国资委的考核结果也反映了三九集团加快企业的发展步伐，努力提高集团的销售收入和利润水平的紧迫性;说明: 三九集团2005年销售收入是59.7亿元, 利润为-1.392亿元; 按照销售收入排列,三九集团排在央企97名,进入收入前一百名;按照利润排列,三九集团处于172家央企的最后梯队中;三九集团要实现快速成长，需从医药，工程和房地产三个主业综合考虑;首先，医药板块具备了发展??一定基础，行业的盈利能力比较强，未来将会保持比较稳定的增长;其次，工程业务的成长性比较高，但整个行业的利润率都比较低，对集团的贡献主要体现在规模方面;单凭医药板块和建筑工程板块不足以支持实现三九集团的快速增长;战略分析表明：在中国房地产业是一个快速增长的行业，具有广阔发展的空间，并且整个行业的盈利能力良好;对比美国房地产行业情况，国内房地产市场集中度仍然很低，说明各个房地产企业都存在做大做强的机会;保利和中远的发展历程说明了房地产企业可以在短时间内实现快速成长;从内部看，三九集团的房地产业务板块具备了一定的资源和能力，为快速发展奠定了基础;大力发展房地产不仅可在短期内快速提高三九集团的销售收入和利润；并且能够与医药板块和建筑工程板块形成战略协同;因此，三九集团应该将房地产作为未来的重点投入和发展的主要业务，力争在3～5年内使房地产主业成为集团主要利润来源之一;报告提纲;现阶段北京等中心城市呈现出多种房地产业务运营模式并存发展的格局;上述业务运营模式分析中主要名词的具体定义;地产开发商主要依据宏观背景，通过整体规划、完善基础设施和注入内涵来提升地块价值，实现土地增值;房产开发型和物业持有型是多数国内房地产企业的运营模式;国内房地产业的领先者开始实施战略转型，尝试各种投资方式，力图把握产业升级的先机;金融投资型是一种高起点进入房地产行业的模式，注重资产增值和现金回报;根据在房地产价值链中所占环节的不同，房地产开发企业的价值链组合分为五种情况，相应形成五种商业模式;前四种商业模式都具有不同的盈利方式、关键能力和特点;根据每种商业模式的盈利方式与三九地产现有资源能力匹配度，确定三九地产业务定位：以房产开发为主，在具备资源条件时，开展地产开发和物业持有经营;再结合SWOT分析，确定三九地产业务的战略定位;三年战略目标：三九地产2009年目标销售收入12.5亿元，利润总额1.5亿元，净利润1亿元;五年战略目标:三九地产2011年目标销售收入70亿元，利润总额8.4亿元，净利润5.6亿元，并至少达到以下五个指标;五年战略指标制定的外部依据;五年战略规划分三个阶段：一年奠定基础，两年战略布局，两年快速发展;五年战略目标年度分解;报告提纲;战略举措1：统筹规划，盘活存量资产，确立可开发项目;从外部宏观环境看，宏观调控使得房地产企业资金压力大增，迫切需要企业增强资金实力，确保盈利水平;从行业发展趋势来看，行业利润水平的降低和集中度的提高要求房地产企业要注重确保盈利水平;从三九地产发展看，确保开发项目收入和盈利水平可以一定程度缓解自身业务快速发展对大量资金投入的需求，增强资本实力，降低财务风险;盘点存量资产，对存