房地产开发用地的获取讲义.ppt

房地产开发用地的获取;主要内容; 一、土地使用权的获取;其 他 取 得 渠 道;（一）土地使用权出让;土地所有权与使用权分离;国家主权神圣不可侵犯原则 ;4. 土地使用权出让年限 ;5. 土地使用权出让方式 ;;6. 土地出让的一般程序;7. 招标出让程序;8. 拍卖出让程序;9. 挂牌出让程序;10. 出让合同;出让方及受让人的姓名或者名称、地址； ;（二）土地使用权转让;以土地使用权出让为基础 ; 转让人享有土地使用权的处分权；转让双方都只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行。 ;4. 国有土地使用权转让的内容 ;5. 国有土地使用权转让的方式 ;（1）出售 ;转让申报;（三）土地使用权行政划拨;没有明确的使用年限 ; 经县级以上人民政府依法批准，在向原土地使用者缴纳补偿、安置等费用后获得土地使用权的形式； ;4. 以划拨形式获得土地使用权的用地类型 ;5. 土地使用权划拨的审批权限 ;（一）土地征收;2. 土地征收的特征; 3.土地征收程序 ;4. 征地补偿与安置 ;【例】河南郑州大学城万亩土地违规大案;三、违规及查处情况 该块土地涉及13个行政村的村庄、耕地和鱼塘。2003年，河南省和郑州市政府有关会议决定，由郑东新区管委会负责对13个行政村的集体所有土地实施征地拆迁，但在省级国土部门的手续都没有办。由于省、市政府主要领导点了头，国土部门既不敢签字批示，也不敢向上反映。 2005年2月经群众举报，国土资源部开始核查并要求按照程序报批，直至监察部带头彻查。 2006年9月27日，国务院下发通知，严肃处理郑州市违法批准占用土地事件，中纪委决定对河南省委常委、政法委书记李新民和河南省委常委、郑州市委书记王文超党内严重警告处分。 这是国土部监察局建制8年来，首次因为土地问题处理省级以上官员。;（二）城市房屋拆迁 ; 2. 城市房屋拆迁程序 ;3. 城市房屋拆迁补偿 ;出租房屋的拆迁补偿 ;4. 城市房屋拆迁安置 ;5. 房屋拆迁纠纷的处理 ;城市房屋拆迁补偿和安置协议;【例】北京开发项目强制拆迁引发暴力致死事件;四、协议内容 建工集团与博瑞星公司于2004年5月签订委托拆迁协议，由后者负责南礼士路19号工程所涉及的330户居民的拆迁工作，其主要职责是：依据货币安置和回迁房安置等相关条件与住户谈判，谈好后签订拆迁协议，转交给建工集团，每签一份即得到4000元的报酬，预计可获得收益132万元。 五、拆迁争议 一是建工集团所提供的一幢高密度、东西向的高层楼房不如原住的南北向板楼；二是拆迁补偿金标准仍采用2001年标准，与市场现价差别较大。 ;六、拆迁进程 顺利拆迁时段：从签订委托拆迁协议至2004年10月28日； 僵持时段：2004年10月28日后。拆迁公司被迫向区房屋拆迁管理部门申请强制搬迁裁决，部分居民由此签订协议，但仍有部分居民拒绝签订协议，拆迁公司便以建工集团的名义将其诉至西城区法院。这部分居民不服判决，上诉至市一中院，维持原判，但居民仍拒签协议。 2006年1月18日，在西城区政法委组织下，西城区法院、法制办、西城公安分局治安处、博瑞星公司、建工集团、拆除公司、物业公司等部门和单位召开协调会，决定于该月24日对2号楼1门2号的居民实施强制拆迁。;七、事发经过 2006年1月24日，拆迁公司雇请圣地8名保安维持现场秩序，并在拆迁办公室交待，对围观居民中比较“激进”的居民必须进行教训。结果人群中的杜建平被多名保安??出，按倒在地一顿殴打，在众目睽睽之下，满脸是血地仰躺在地，直至2月12日心脏停止跳动，再也没有开口说话。;思考题;3．比较土地使用权出让招标、拍卖及挂牌三者的差别？ 4．国有土地使用权出让合同包含的主要内容以及双方当事人的权利和义务有哪些？ 5．国有土地使用权转让需要具备哪些条件？以及转让的主要内容有哪些？ 6．土地使用权行政划拨的用地类型有几种？ 7．土地征用的基本程序是什么？ 8．土地征用补偿费用由几部分构成？请分别诠释。 9．房屋拆迁补偿有几种形式？特殊房屋的拆迁补偿有几种情形？;三、论述题 1．试论述如何治理土地违法现象。 2．试论述我国当前土地征用存在的问题及对策。