新湖家园2期推广策略.ppt

我们是基于创造营销的地产品牌推动者！;新湖家园二期推广策略;操盘战略;第一 市场篇;城市基本概况;交通便捷 纵横交错 德州共有包括京沪线在内的3条主要铁路交通网络。 此外，还有５条国道，14条省道在境内纵横交错。 且京福高速公路贯穿南北，直接连通济南遥德机场。 交通设施的发达为德州的经济发展奠定了良好的基础。 ; 德州市共辖包括德城区、乐陵市以及齐河、 平原在内的一区二市八县城，总面10356平方 公里。;德州经济情况;德州房地产市场分析;在售楼盘分布;房地产市场现状特征及发展趋势;特征解析; 德州房地产市场在发展初期，其需求市场的主体为一批先富裕起来的收入阶层，如部分具有相当实力的私营业主或个体老板，灰色收入群体等。当这部分客源被满足以后，由于缺乏新的消费群体予以后续支持，因此热销一时的大户型产品、高端住宅市场进入一个相对供求饱合的阶段。此时市场的消费主体亦相应发生变化：如创业初期的私营小业主、事业单位的普通职员等等。 他们属于中间的消费层，数量最大，总体消费力最强，是目前正在满足和尚未满足的消费群体，也是现在和将来一段时期内德州房地产市场的消费中坚力量。 ; 高端产品竞争激烈 低端产品未能有效释放 目前市场上的明星级项目均为高端定位，区域竞争过于激烈。; 开发理念及操盘 水平有待提高 当地市场对于项目的开发理念及全程操盘水平均处于初级阶段，水准有待提高。;品牌效应渐露光芒 随着市场日趋成熟，消费者对于产品的需求逐步走向多元化和品质化，对产品本身的关注程度越来越高。 ;市场趋势解析;竞争个案;地址： 新湖南路与东风路交汇处 开发商： 德州信誉房产开发有限公司;项目; 新湖春天共由一栋9层小高层与一栋33层超高层组成，小区规划采用人车分流，绿化率大于40%。 该项目引地下水源，外墙保温系统等节能概念打造当地A级住宅概念，在当地属于相对意义上的豪宅。 该项目目前主力产品为面积160-210的三房与四方，主力均价在3400元/㎡左右。 项目于08年年初开盘，目前去化量尚不足40%，去化速度缓慢， 高楼层存在一定滞销现象。;房地产政策;政策背景;国土资源部:严控向大套型住房供地?整治囤地炒地 ; 严格二套房贷首付比例　利率灵活掌握 ;小结：;政策压力下， 我们公司如何正确应对项目的开发？;开发战略1;为何强调速度？;如何做到？;开发战略2;为何要求利润第一？;开发战略3;为何要求销售第一？;第二部分 客户篇?  —— 了解客户才能打动客户;我们的房子卖给哪些人？;本案客户对居所的心理需求;客户行为描述;客户心里描述;;鉴于以上因素，本项目客户群定位在 城市精英阶层;第三部分 营销篇? —— 全面操控客户 ;营销思路：; 核心策略 ; 策略思想 ; 推广重点 ; 竞争策略 ;策略一;策略二;阶段营销推广;完善备战;第一阶段：筹备期 时间段：4月25日—5月25号 目的：售楼处现场的建造与装修，准备销售现场所需的物料，办公用品，为销售进入销售现场做准备工作。 第二阶段：亮相期 时间段：5月25号—5月28号 目的：对项目的前期市场造势开始，并开始项目入市广告宣传。吸引购房者来售楼现场。;第三阶段 蓄水期 时间段：5.28——6.20 目的：近最大努力蓄水集客， 登记购房客户相关资料，为项目开 盘做好充分准备。 第四阶段 开盘期 时间段：6.20——7.20 目的：利用项目优势和促销活动，吸引人气，保持项目关注度，从 而达到项目现场热销的效果。 ;第五阶段 强销期 时间段：7.20——9.20 目的：通过各种促销活动，配合现场组织良好的热销气氛，让项 目保持持续热销。 第六阶段 清盘期 时间段：9.20以后 目的： 对项目所剩的户型进行消化。 ;一、整体安排 要点： 1、施工场地与销售接待展示地尽量分开，建议另劈主要施工车辆入口。 2、售楼处位置不宜离施工场地太远，这样可以让客户直接看见工地施工进展。 3、参观人流所能接触到的地方都要利用起来展示或体现楼盘价值。 ;二、售楼处 售楼处布局建议 A、总建筑面积控制在100平方米左右。 B、功能面积包括：入口门厅、模型展示区、实物/概念展示区、洽谈区、办公室、卫生间等。 设计要点：分区合理，各功能位置齐全； 体现信息科技时代感、精致高档感； 体现出发展商的认真负责的态度； 注意人流的特点；