楼宇的共同部分.PDFVIP

澳門日報 ── 法律小錦囊 樓宇的共同部分 （文章內容以見報日的法例為依據） NO. 666──2012.05.13 見報 澳門有不少五層高的住安樓宇，而它的設計一般都會有天台。所以，我們偶然也會 看到一些售樓廣告寫着“頂樓單位連天台”這樣一類的表述。其實，天台是否屬於頂層 單位所有？還是屬於大廈的共同部分？ 顧名思義，大廈的共同部分就是指大廈所有小業主共同擁有的部分，亦即是大家都 可以共同使用的地方，例如走廊、樓梯、大堂、外牆、天台、天井、升降機、垃圾房、 看更房等，就是大廈的共同部分。此外，還有大廈的地基、柱、支柱、主牆、水電、空 調、煤氣、通訊設施等都是。總之，未撥歸某一單位專有的部分，都是大廈的共同部分。 所以，原則上天台屬於公共部分，應該由所有單位共有並使用。換言之，天台並非一定 由頂樓單位的住戶所有或使用，其他樓層的單位也可以共同使用天台（例如在天台晾曬 衣物等）。 從另一角度看，“頂樓單位連天台”的情況實際上也並非不可能發生，原因是對於 天台、花園、平台等共同部分，根據法律規定是可以透過設定憑證來供給某一（或某些） 單位專用。例如有一座五層高、一梯兩伙的樓宇，發展商在設定憑證中已將天台劃歸五 樓的兩個單位專用，這樣，天台就應該由五樓的兩個單位專用，其他單位住戶就不應該 使用天台了。在訂定樓價的時候實際上亦已包括專用天台的價值，亦即是“單位連天 台”的價值是高於其他單位的價值。因此，專用天台單位的業主雖然不是天台的業權人 （因為天台始終是公共部分，所以不能以俗稱“簽契”的形式將有關權利轉讓），但他 們對天台卻享有使用權，其他業主亦應該尊重這種權利。 上述透過設定憑證來劃定專用部分的做法，前提是須要遵守一個客觀的準則，而具 體情況就要視乎樓宇的實際情況而定。舉例說，某大廈二樓 A 座是一個平台，原則上只 能讓該單位的住戶出入，其他業主是不能自由進出的。基於這種客觀的狀況，在設定憑 證中就可以允許 A 座的住戶專用該平台，而其他業主使就不應使用該平台了。 如果大廈的共同部分出現需要維修的狀況，而這種狀況又是基於自然損耗所引致， 例如夏天雨水多導致天台漏水。這樣，一般情況下，如果公共部分沒有被劃為專用部分， 有關的維修費用就應該由全部住戶共同承擔。相反，如果該公共部分已被劃為專用部 分，那麼，有關的維修費用就應該由專用的住戶負責。 小業主一般都會關心自己單位內部的維修保養，但卻可能忽略了共同部分的維修保 養。事實上，一般樓宇都會包括私人部分和共同部分，這兩部分正好組成我們的“家”， 我們都有責任維護她。 1324