房产测绘人必看的计算题试卷.doc

第  PAGE 30 页 共  NUMPAGES 30 页 目 录  TOC \o 1-3 \h \z \u  HYPERLINK \l _Toc379919702 一．共有建筑面积的区分及分摊方法示例  PAGEREF _Toc379919702 \h 1  HYPERLINK \l _Toc379919703 二．应分摊共有建筑面积的优先级  PAGEREF _Toc379919703 \h 2  HYPERLINK \l _Toc379919704 三．共有建筑面积处理的一般原则  PAGEREF _Toc379919704 \h 3  HYPERLINK \l _Toc379919705 四. 共有建筑面积分摊计算的检核  PAGEREF _Toc379919705 \h 3  HYPERLINK \l _Toc379919706 五、共有建筑面积分摊模型  PAGEREF _Toc379919706 \h 3  HYPERLINK \l _Toc379919707 六、房产面积计算过程与分摊示例  PAGEREF _Toc379919707 \h 5  HYPERLINK \l _Toc379919708 七、房产面积测算中预???面积与实测面积差异的处理  PAGEREF _Toc379919708 \h 28  一．共有建筑面积的区分及分摊方法示例 一幢裙、塔楼相连的综合楼（见图6-1），其裙楼功能区为商业，塔楼功能区为住宅，G1~G5均为应分摊的共有建筑面积。其中G1为塔楼功能区专用的室外楼梯，G5为房屋天面上电梯间及电梯机房。G1~G5的共有建筑面积可以有如下分摊组合： 1）G1只服务于塔楼功能区，则仅在塔楼住宅部分分摊。 2）G2只服务于裙楼功能区，则仅在裙楼商业部分分摊。 3）G2只服务于塔楼功能区，但G2通过裙楼功能区，则由塔楼住宅、裙楼商业两部分按比例分摊。 4）G3只服务于塔楼功能区，但G3通过裙楼功能区，则由塔楼住宅、裙楼商业两部分按比例分摊。 5）G3同时服务于裙楼功能区和塔楼功能区，则由塔楼住宅、裙楼商业两部分按比例分摊。 6）G4只服务于塔楼功能区，则仅在塔楼住宅部分分摊。 7）G5为房屋天面上设备用房，则整幢分摊。 一幢房屋塔楼中楼层示意图如图6-2所示为，G1为仅服务本楼层的层内过道、卫生间、空调机房的共有建筑面积，G1仅服务于本层01、02两部分，01、02两部分为本层功能不同或权利人不同的专有面积，而01+02+G1相对整幢、塔楼功能区来说又是使用面积。本层中核心筒及外墙的一半已作为功能区共有建筑面积在塔楼功能区内进行分摊。G2为该幢建筑中整幢、功能区共有建筑面积分摊至本层的共有建筑面积。 裙、塔楼立剖面示意图 塔楼楼层平面示意图 上述两图分别表示了共有建筑面积整幢分摊、功能区分摊、层分摊的情况，无论层次多复杂的共有建筑面积，其分摊计算均可由以上说明推算而出。 二．应分摊共有建筑面积的优先级 分摊共有建筑面积的优先级按服务范围由大到小、由整体到局部的顺序依次递减， 即按照整幢、功能区间及功能区内、层间及层内、户等逐级分摊，整幢共有面积优先级最高，层内多户共有面积优先级最低。按照应分摊共有建筑面积的优先级高低，优先级低的共有建筑面积必须参与分摊优先级高的共有建筑面积。 共有建筑面积的分摊，执行按比例分摊的原则，由上而下依次进行，即先分摊幢共有建筑面积，然后分摊功能区间和功能区内共有建筑面积，再分摊层间和层内共有建筑面积，最后把共有建筑面积分摊至套或户。 三．共有建筑面积处理的一般原则 a）协议优先原则 有合法的分割文件或协议时，以协议为准进行分摊计算；无分割文件或协议时， 一般根据房屋公共建筑面积的使用功能，按与公共面积相关的房屋的套内（专有）建筑面积的比例进行分摊计算。 分割文件或协议应由公共建筑空间的所有相关权利人共同签署，协议内容不能侵犯公共利益和第三方利益，否则不能视为有效的分割协议。协议对产权分割的部位和分割方式应明确、一致且无异议，必要时该分割协议还需经公证。该协议应作为产权转让的要件之一，在产权变更时告知受让方。 b）自上而下原则 按照应分摊公用建筑面积的优先级高低，自高至低逐级进行分摊计算，优先级低 的公用建筑面积参与分摊优先级高的公用建筑面积。小范围功能区间的公用建筑面积应参与分摊大范围功能区间的公用建筑面积，局部范围的公用建筑面积应承担整体的公用建筑面积。 说明：可采用由下而上原则进行共有面积分摊计算数据的检核。 c）按由大到小、由整体到局部划分应分摊公用建筑面积的优先级 按照这