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 PAGE \* MERGEFORMAT 49 环球国际 funbent 项目 专 业：房地产经营与估价管理 班 级：09级房地产1班 学 号：0904120151 学生姓名：何宣进 指导教师：吴洋滨 2011年 月 日 目录 前言 项目开发经营环境分析 区位条件分析 项目定位 项目建设规划及进度安排 项目财务分析 项目不确定性分析 项目社会、环境和风险分析 开发投资分析结论和建议 结束语 第一章 前言 报告编制目的 报告编制依据 项目概况 （一）项目名称 南港新城 （二）开发建设单位 中国中铁置业集团有限公司 （三）项目背景 广西南宁市GC2010-037地块北际路二轻构件片区旧城改造一期工程 项目为住宅楼，商业楼，小学，两所幼儿园，公共设施 （四）地理位置及现状 土地地址南宁市西乡塘区永和路东面土地属性住宅;商业（商服）土地四至东:北际南路;南:用地边界;西:永和路;北:北际路;土地现状未开工-土地平整出让方式招拍挂土地土地底价总价5,365万元总用地面积178,845㎡土地底价每亩地价200,000元/亩目前开发商中国中铁置业集团有限公司绿化率30%土地底价楼板价60元/㎡容积率描述＞4.0且≤5.0建筑密度28%交地标准熟地土地使用年限描述城镇住宅用地70年、批发零售用地40年90平方米以下比重70%以上 （五）项目建设规模和建设内容 项目位于永和路东面，项目实际出让用地由6宗地组成。实际出让用地总面积为178844.71平方米（折合268.27亩） （六）项目主要技术经济参数 （七）项目可行性研究主要结论 项目开发经营环境分析 项目所在地房地产市场发展情况 南宁市城市发展情况 “十一五”期间，南宁城市建设发生了巨大变化：城市国际化要素进一步凸显，开放包容的国际化城市形象得到广泛认同，中国—东盟开放合作的重要前沿中心城市的地位进一步巩固。 　　放眼南宁，这座美轮美奂的城市已悄然褪去偏安一隅的“边城”旧貌，而有了更多大都市的活力与气质。 　　发展未有穷期。在今后较长一个时期内，南宁市又有一个新目标：5年内南宁人口增至300万，建成超大城市。 　　围绕建设超大城市目标，今年的政府工作报告提出：南宁要完善中心城市功能，逐步形成南宁都市圈，统筹城乡协调发展；今年要着力打好五象新区开发、交通基础设施完善、打造“中国水城”攻坚战，加快建设现代生态宜居城市。 　　新的定位，让南宁的城市建设铺开了新的画卷。 　　加快建设超大城市 　　统筹城乡协调发展 　　近几年来，南宁市的城镇化进程明显加快，特别是“十一五”期间，从建设更高水平的“中国绿城”到建设“中国水城”，南宁的城市建设一步一个脚印，一步一个阶梯，实现华丽转身。 　　五年来，南宁按照“以邕江为轴线，西建东扩，完善江北，提升江南，重点向南”的发展布局，坚持高标准规划、高水平建设、高效能管理，城市功能显著增强。区域性综合交通枢纽中心建设进入新阶段，无障碍城市建设通过国家验收，“中国水城”景观雏形初现，“中国绿城”品牌声名远播，现代生态宜居城市魅力彰显，城市知名度、影响力和竞争力大幅提升。 　　新区建设全面提速。凤岭新区、相思湖新区基础设施配套成型，五象新区开发给力前行，蟠龙片区、总部基地、龙岗片区、中国—东盟国际物流基地等重点区域全面开发，城市框架进一步拉开。 　　基础设施日趋完善。一大批交通、通讯、电力、市政公用设施和环境工程陆续建成使用，尤其是2010年打响交通基础设施完善攻坚战，推动一批重大交通项目建设，以南宁为枢纽、辐射周边地区的区域性大通道能力迅速提升，五象大道、南宁大桥、广西体育中心主体育场成为城市新地标。2010年城市自来水出厂水质综合合格率达到100%，管网水质综合合格率达到99.97%，均为历年最高水平。 　　城市管理全面加强。数字化管理和指挥系统进一步完善。“城乡清洁工程”长效机制逐步健全。全国文明城市创建成果得以巩固。城市内河整治全线拉开，长效管理机制初步建成。 　　可以说，南宁市具备了建设超