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浅谈划拨土地使用权价格评估 随着我国土地产权制度改革的深化、城市化进程的加快，近年来房地产市场十分活跃，划拨土地使用权进入市场交易的情形逐渐增多，涉及划拨土地使用权的评估需求也随之增多。本文就笔者在评估实践中遇到一些相关问题，在此与大家一起探讨学习，抛砖引玉，以求进步。 一、划拨土地使用权概念 根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》（2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）第二十三条规定：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”由此可见，划拨土地使用权是指通过划拨方式取得的土地使用权，分为有偿划拨和无偿划拨两种形式，且使用期限为无限年期。实际操作中，划拨土地使用权与出让土地使用权相对应，同属建设用地的不同权利性质。 二、划拨土地使用权的特征 1、划拨土地使用权是一种不完全权益 划拨土地使用权属于建设用地使用权的范畴，根据《物权法》“建设用地使用权是一种用益物权…用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利”，即从权能上理解，划拨土地使用权作为一种用益物权，包含占有权、使用权和收益权。根据目前的规定，通过行政划拨方式取得的划拨土地使用权的相关权益均受一定限制，尤其是对其收益权的限制较大，相关的规定主要是当划拨土地使用者不按原用途等法定登记内容使用或者转让划拨土地使用权时，需要向国家缴纳土地所有权收益，也就是我们常提到的土地出让金。另外对于划拨土地使用权的使用者及土地用途等的相关规定也体现了其在占有权和使用权方面的限制性。由此看来，划拨土地使用权的权能受限制较多，与出让土地使用权相比，是一种不完全权益。 2、划拨土地使用权是一种财产权 《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（以下简称《通知》）中规定“为支持和促进企业改革，企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产。”实际操作中，在城中村改造项目中，收回划拨土地使用权时均需对土地使用者（单位或个人）进行补偿。由此可见，划拨土地使用权是土地使用权这享有一种财产权。 3、划拨土地使用权取得方式是一种不完全市场化方式 划拨土地使用权与出让土地使用权相对应，二者最大的区别在于前者是在不完全市场化条件下（划拨土地使用权价格基本不受市场供需因素影响）以行政划拨方式取得，后者是在市场化条件下通过市场化程序（协议出让、招标、拍卖等方式）取得，可以说有偿出让土地使用权是土地市场化发展及土地产权制度改革的产物，而划拨土地使用权则是一种不完全市场化的土地权益。 三、划拨土地使用权价格构成 划拨土地使用权价格，是指通过划拨方式取得的土地使用权在对应状态下的价格，它一般为通过划拨方式取得并开发至对应的基础设施状况下的土地资产价格[4]。 根据《通知》中的规定：“为支持和促进企业改革，企业改制时，可依据划拨土地的取得和开发成本，评定划拨土地使用权的价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产。”即划拨土地使用权价格应包含土地取得成本和开发成本两大部分。在实际操作中，土地利用情况不同，其价格构成内涵也不同，对于新增建设用地（如新征集体农用地转为建设用地），土地取得成本包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等相关费用；对于已建设正在利用的国有土地，土地取得成本则包括拆迁补偿安置费以及相关税费等。土地开发成本的产生主要是指企业在取得土地后，为满足生产、生活等需要，对其进行市政工程基础设施建设，如供水、供电、排水、排污、供气、通讯及道路建设费用等，使其达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的基础设施条件。从经济学角度考虑，土地的取得与开发建设需要大量资金投入，相应的就会产生资金利息及利润。然而实际中，单独一块土地是无法产生价值的，土地的价值都是土地权利与生产要素等结合而产生的，并随着投资的增加和土地条件的完善有所增值，从而产生一定的土地增值收益。但在实际操作中，由于划拨土地使用权的相关规定以及划拨土地使用权的相关权能受限，所以在评估中一般不考虑其土地增值收益。即划拨土地使用权价格构成包括：土地取得费、土地开发费、利息和利润。 四、划拨土地使用权价格评估方法分析 根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）：“以划拨方式取得的土地使用权设定抵押时，评估土地抵押价格时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额。在方法应用上，成本逼近法则是在价格构成中不包含土地所有权增值收益项，其它方法则是在估算正常土地使用权价格后扣除应缴纳的土地使用权出让金款额。