北京市房屋质量缺陷损失评估规划.docVIP

《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》 目??? 次1? 总则2? 术语3? 房屋质量 缺陷鉴定与评定4? 房屋质量 缺陷损失评估程序5? 房屋质量 缺陷损失评估方法5.1? 成本法5.2? 资本化法5.3? 价差法5.4? 市场比较法6? 房屋质量缺陷损失评估方法的应用7? 房屋质量缺陷损失评估结果8? 房屋质量缺陷损失评估报告1? 总? 则1.0.1? 本条明确了制定本规程的目的。随着住房制度的改革和住宅商品化的不断深入，商品房交易数量日益增大，由房屋质量缺陷引发的经济纠纷也随之出现。为了有效解决这种纠纷，给当事人各方提供房屋质量缺陷的补偿参考依据，当事人可以委托具有房地产估价资质的估价机构对房屋质量缺陷损失进行评估。本规程是规范房屋质量缺陷损失评估行为、统一评估程序和方法的技术标准性文件。1.0.2? 本条明确了本规程的适用范围。一是适用的区域：北京市行政区域内，二是适用的房屋类型：住宅类房屋，三是特别指出“存在安全隐患的房屋”不适用本规1.0.3? 本条说明了制定本规程的编制依据。第一类是国家法律文件，即《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等；第二类是国家行政法规文件，即《建设 工程质量管理条例》等；第三类是标准性文件，即建筑 工程质量验收规范、《房地产估价规范》等。其中国家现行的建筑 工程质量验收规范主要有：《建筑工程施工质量验收统一标准》 GB50300-2001《建筑地基 基础工程施工质量验收规范》? GB50202-2002 《 砌体工程施工质量验收规范》 GB50203-2002 《混凝土结构工程施工质量验收规范》 GB50204-2002 《钢结构工程施工质量验收规范》? GB50205-2001 《木结构工程施工质量验收规范》 GB50206-2002 《屋面工程质量验收规范》 GB50207-2002 《地下防水工程质量验收规范》 GB50208-2002《建筑地面工程施工质量验收规范》 GB50209-2002《建筑装饰装修工程质量验收规范》 GB50210-2001《建筑防 腐蚀工程施工及验收规范》 GB50212-2002《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》 GB50242-2002《通风与空调工程施工质量验收规范》 GB50243-2002《电梯工程施工质量验收规范》 GB50310-2002《建筑电气工程施工质量验收规范》 GB50303-20021.0.4? 本条明确了本规程与国家和北京市现行有关强制性标准、规范的关系。1.0.5? 本条规定了参照执行的范围，主要是指住宅之外的其他类型房屋或房屋买卖之外其他活动出现房屋质量缺陷时，可参照本规程的相关程序、方法等估算其补偿价格。2? 术? 语2.0.1～2.0.2? 本规程中对于“房屋质量”和“房屋质量缺陷”的定义，主要是从房屋实体、功能、环境等方面的实际状况与国家相应标准或合同约定内容是否一致予以确定。房屋实体是指房屋实际存在的有形组成部分，包括主体结构、围护结构、装饰装修等。房屋功能是指房屋水电、 暖通、燃气、通信、 保温、 隔热、防水、采光、日照等方面的使用状态与指标。房屋环境是指对房屋使用人及其活动造成影响的空气、水、声、光、辐射、景观等因素，可分为室内环境和室外环境。2.0.3? 缺陷认可必须是各方当事人对质量缺陷达成一致意见，并形成书面文件，以作为评估的 依据。2.0.4? 由具有法定资质的专业检测、鉴定机构进行房屋质量缺陷鉴定时，应由当事人一方委托或者各方共同委托。2.0.5? 由房地产估价机构进行房屋质量缺陷评定时，应由各方当事人各方共同委托。2.0.6～2.0.7 这两条说明了确定房屋质量缺陷是否可修复的原则和依据，即主要从技术上可能和经济上可行两方面予以考虑。技术上可能是指修复方案在施工技术手段、建筑装饰材料性能等方面能够达到在国家相应标准或合同约定中，对房屋的实体、功能、环境等方面的要求。经济上可行是指修复方案在技术可能的前提下，修复费用是符合市场正常水平、可以被各方接受。2.0.8? 因房屋质量缺陷造成的房地产经济价值降低，主要包括房地产交易价值或收益价值降低、修复质量缺陷需支付的各项工程费用、修复施工造成的人员周转安置费用及房屋空置收益损失等直接经济损失。2.0.9? 本条明确了房屋质量缺陷损失评估的性质、内涵、外延以及评估结果的作用。2.0.10～2.0.13? 本规程中共有四种方法用于求取房屋质量缺陷损失，分别适用于不同情况下的损失价值估算。评估人员应根据房屋质量缺陷的实际状况选用相应的评估方法。