第2章物业管理理论.pptxVIP

第二章 物业公司招标、投标管理;主要内容;教学重点;第一节物业管理招、投标概述; （一）物业招标的概念 物业管理招标:是指开发商或业主管理委员会，为即将竣工使用或正在使用的物业寻找物业服务企业而制定出符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开招聘，并采取科学方法进行分析、判断，最终确定物业服务企业的(活动)过程。 （二）物业投标的概念 物业管理投标:是指物业服务企业为开拓业务，依据招标文件要求,组织编制投标文件，并将其递交给招标人的行为。 ;（三）物业管理招标原则 公开原则 公平原则 公正原则 合理原则 （三）物业管理投标原则 真实性原则: 合理竞争原则 ;案例　天津嘉海花园物业管理项目招标揭晓;评注： 　　物业管理项目实行公开招投标，是物业管理项目委托的必然趋势。 　　为推动物业管理健康发展，天津选聘物业管理企业将全面实行招投标。《天津市物业管理招投标规则》已出台。该《规则》规定，天津市建筑面积在5万平方米以上的住宅小区的物业管理，应以招投标方式选聘物业管理企业；建筑面积20万平方米以上的住宅小区的物业管理工作必须以招投标方式选聘物业管理企业，并对招投标的程序和方法作出规定。此举将使物业管理行业建立起公正、公平的市场竞争机制，实现优胜劣汰。 ;（四）物业管理招标投标意义 有利于物业管理基本规范的贯彻和推广 有利于控制物业管理服务的费用，使得业主 和使用人得到质优价实的服务 有利于实现物业管理市场竞争的公平、公正 有利于推到物业管理行业水平的整体提高 ;第二节物业公司招标、投标的组织结构; 物业管理招标的方式 公开招标：招标方有较大的选择范围，有利于避免各种关系的影响，但时间长、资金成本高，适用于规模较大物 业，尤其是收益性物业。 邀请招标 ：由招标人以投标邀请书的方式向预先选择的有能力承担的若干物业服务企业发出招标邀请，参与竞标。 成本较低，但可能会漏掉一些有较强竞争力的企业。 议标：适用于原有物业公司的续聘。 ; 投标的组织结构 投标书编制小组的组建 1.投标书编制小组 2.对外投标小组 ; 投标书编制小组工作安排 开发部：开拓市场 财务部：投标成本预算 工程部：设备设施的维修管理 人事部：拟接项目的人员配置 品质部：编制管理项目的目标、计划 ;第三节 物业招标工作程序与工作标准;物业招标工作程序;物业管理项目的开标、评标与定标;评标(由招标人依法组建的评委会负责) 评标的方法:一般采用综合评估法 评标的程序步骤 对评标委员会的有关要求 定标 是指在评标委员会对所有标书进行筛选评定 后，将由招标单位或业主管理委员会通过再次评 审最终选择确定中标人的活动。 ;物业管理招标文件----包括: 招标书 招标单位对管理服务的具体要求和初步设想 投标须知;第四节 物业投标工作程序与工作标准;物业投标工作程序;认真参加答辩会;案例分析:南京物业管理招投标效果分析 ;【案例分析】启示;实践教学课——模拟投标答辩;本节重点小结;物业公司投标大致环节;案例讨论;1)百花湖花园住宅区招标概况 (1)物业标的：在建，规划建设26，8万平方米，已建11万平方米，其中别墅3万平方米(已入住)。　　 　物业类型有别墅、高档公寓。设施基本齐全，维修基金基本落实。物业管理区域：一个。　　 (2)招标范围：全国公开招标，公证部门全过程公证。　　 (3)招标主体：物业管理主管部门受开发商委托，与开发商共同招标并运作。 (4)投标方：深圳、上海、江苏等地的6家物业管理公司。　　 ;(5)评委组成：建设部、北京、上海、深圳及高等院校、开发商等资深专家10人。　　 (6)评标方式：专家综合评定，其中信誉调查由招标办随机抽查评分。　　 (7)评分类别及权重：信誉(12％)、标书(54％)、答辩(34％)　　 (8)公共服务费确定：政府定价：别墅，3元／(月·平方米)；高档公寓，0.5元／(月·平方米)。　　 (9)招标执行依据：借鉴其他省市经验。 ;2)龙江高教公寓招标概况　　 　　(1)物业标的：已建29.3万平方米，南北两片，即将入住率95％以上。　　 　　物业类型：经济适用型普通高层住宅，设施齐全，但车位、管理用房等不足，落实了维修基金；物业管理区域为2个。　　 　　(2)招标范围：南京地区省、市物业管理企业投标，公证部门全过程公证。　　 　　(3)投标方：南京地区省、市属12家企业。　　 　　(4)评委组成：业主委员会、省主管部门、市物业管理协会、院校、企业等资深专家7人。　　 　　;(5)评标方式：借鉴工程招标方式，无底价竞标，专家评标，业主委??会最终定标，其中信誉调查由业主委员会随机抽查评分。　　 (6)评