第5章物业管理前期介入.pptVIP

第五章 物业管理前期介入与接管验收;4.1 物业管理前期介入 4.1.1 物业管理前期介入概述 1.物业管理前期介入的定义 2.物业管理前期介入的目的 3.物业管理前期介入的作用和意义 （1）有利于减少或避免规划设计、建设阶段存在的缺憾或隐患 （2）有利于加强对物业的全面了解 （3）有利于维护物业管理企业的专业形象 （4）前期介入有利于后期管理工作的进行 （5）前期介入有利于促进物业的销售 ;4. 1.2 物业管理前期介入的类型 1．物业管理早期介入 （1）早期介入的定义 （2）早期介入的工作内容（咨询服务的具体表现） （3）早期介入的工作特点 （4）管理现状;2．物业管理中期介入 （1）中期介入的定义 （2）中期介入的工作内容 ①分析原设计图纸，提出有关物业结构 布局和功能方面的改进建议。 例如：大门的位置、数量，车位、道路分布，空地和绿地的分布、开发与利用等;;②提供设备设施的设置和服务方面的改进意见。 如：提供建筑材料的选用， ; 提供电梯数量、规格，空调制冷量分布 举例：行健学院的教学及办公大楼需要配置电梯吗？ 《图书馆建筑设计规范》： 二层及二层以上的书库应有提升设备，四层及四层以上提升设备宣不少于两套，六层及六层以上的书库宜另设专用电（货）梯。 四层及四层以上设有阅览室的图书馆应设乘客电梯或客货两用梯。 《办公建筑设计规范》 六层及六层以上办公室应设电梯。建筑高度超过75m 的办公建筑电梯应分区或分层使用。 ; 服务方面的建议 比如：从物业现在总量，使用人口数量等方面出发，考虑各类商业网点和生活娱乐设施的配置 ;例： 某住宅小区规划有两幢30层高层及四幢18层小高层住宅，总户数约1000户，小区实行人车分流设计，地下停车位约350个。 请问车位的配置是否能满足业主的使用要求？为了缓解车位紧张问题，如何规划挖掘车位？ ;;3．物业管理晚期介入 （1）晚期介入的定义 （2）晚期介入的工作内容 ①派人员到施工现场，熟悉物业的隐蔽 ②发现问题及时磋商，提出并落实整改方案 ③监督、配合设备安装，确保安装质量 ;;4.1.3 物业管理前期介入的主要内容 1.可行性研究阶段 2.规划设计阶段 3.施工建设阶段 4.销售阶段 5.竣工验收阶段 ;1.可行性研究阶段 介入时间：房地产企业在项目立项以前进行市场调研和项目可行性研究评估时 工作内容： (1)根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式； (2)根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容； (3)根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准； (4)根据塑业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准； (5)设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比之上的物业管理框架性方案。;2.规划设计阶段 工作内容：(1)就物业的结构布局、功能方面提出改进建议； (2) 就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议； (3)提供设备、设施的设置、选型及服务方面的改进意见； (4)就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。 ;;;;;4.销售阶段 (1)完成物业管理方案及实施进度表 (2) 拟定物业管理的公共管理制度 (3) 拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续 (4)对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训 (5)派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务 (6)将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归入物业管理档案。 5．竣工验收阶段;4. 2 物业竣工验收 1.物业竣工验收的含义 工程项目竣工后，施工单位须经开发单位或专门组织的验收委员会对竣工项目查验，在认为工程合格后办理工程接收手续，把产品移交给开发单位，这一交接过程称之为竣工验收。 竣工：一个建筑工程项目经过建筑工程施工和设备安装后，达到该工程项目涉及文件所规定的要求，具备了使用的条件，我们称之为竣工。;;4.竣工验收后的物业保修 保修依据：2000年6月30日颁布的《房屋建筑工程质量保修办法》的规定履行保修义务。 (1) 保修的范围和期限 范围： 地基基础工程 主体结构工程 屋面防水工程和其他土建工程 以及供热、供冷系统工程 电气管线 给排水管道 设备安装工程和装修工程等项目。 ;;4. 3 物业接管验收 4.3.1 接管验收及其重要作用 1.接管验收的定义 指物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人委托的新建房屋或原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。 2.物业接管验收的重要作用 (1) 物业的接管验收，可以明确交接双方的责权利关系 (2) 搞好物业的接管验收，可以确保物业具