中国土地法浅析.docVIP

一、 土地类型——根据《土地管理法》，三大分类 ? ? ? 1、 ?农用地（耕地、林地、草地等） ? ? ? 2、 ?建设用地（国有、集体两类，集体建设用地细分为：乡镇集体建设用地、村集体建设用地两小类） ? ? ? 3、 ?未利用地（这个企业最喜欢，审批简单、有些项目甚至还有开垦奖励……） ? ? ? 注：有人说居住用地、工业用地、商业用地也是土地类型。这个说法是错误的，这个分类法标准名称叫“土地使用权类型”，只有在土地权证上书写，其他地方用不到。 ? 二、土地利用总体规划 ? ? ?全国的——国土部报国务院批准 ? ? ?省一级的——报国务院批准 ? ? ?省会、人口100万以上的城市或国务院指定的城市的——层报国务院 ? ? ?其他市、县的——层报省级 ? ? ?乡镇的——报至省级或省级授权的地市级 ? ? ? ? 1、通常来说，一个规划可以用15年。但是大家都知道，中国发展太快，3年就大变样，基本上一个规划能坚持一届班子就不错了。 ? ? ? 2、一经报批不得随意修改。纯扯淡，原因看下面一条。 ? ? ? 3、各级规划之间常有冲突，省级规划一般都很严格，到了市一级就开始天马行空，这届领导班子要是属于大拆大建上项目型的，市规划经常突破省规划，然后就是无尽的扯皮打架。 ? 三、耕地保护与基本农田保护制度 ? ? ? 1、实行占用耕地补偿制度，占多少垦多少（数量、质量相当），做不到的，要缴纳耕地开垦费，专款专用。 ? ? ? 2、这个跟土地征收挂钩：（1）基本农田；（2）非基本农田之外的耕地超过35公顷；（3）其他土地超过70公顷；此三类地的征收都要报国务院审批。超级大红线，碰都不要碰，跟地方上办事只要用钱就能搞定了，跟国务院……你觉得多少钱合适？。 ? 四、国有建设用地 ? ? ? 1、为什么只谈国有建设用地？因为农村集体建设用地只能是集体内部使用（办乡镇企业、自建宅基地之类的）。各种开发商只能通过政府来接手农村集体的地，简要流程是： ? ? ? 政府向老百姓征地→→征来的地进入“农用地转用”程序→→土地转为国有之后，政府会挑选下列一个方式出手： ? ? ?（1）政府将土地进行招拍挂，与竞价胜出者签订出让合同； ? ? ?（2）作价入股； ? ? ?（3）出租； ? ? ?（4）无偿划拨 ? ? ? 2、国有建设用地来源有三大类 ? ? ?（1）城市的地都是国有的（支持文件《国有土地上房屋征收与补偿条例》，没有土地补偿费，只有拆迁补偿费，主要是补偿的房屋被拆的损失，一拆拆出个百万富翁不是吹的） ? ? ?（2）农村集体的地，不管是耕地还是建设用地，统统可以征收来，然后转成国有的（重点，下文细说） ? ? ?（3）其他的地，只要不是农村集体的地就都是国有的 ? ? ? 每种不同类型的地，在征收、审批方面都有些许的不同，细细说能说到明年，这里就挑选我最为熟悉的“能源建设项目确需使用土地利用总体规划确定的或单独选址的城市建设用地范围外涉及农用地的土地（出让取得）”（含多重定语+补语的超级短语，每天读几遍，可以锻炼肺活量）来分析。 四、建设用地审批流程： ? ? ? 1、建设项目可行性研究 ? ? ? 在这一环节中，土地部门要进行土地预审，缺少土地预审文件的可研在报批时是不被受理的。 ? ? ? 2、报批、审批 ? ? ? 建设单位提出用地申请，然后由市县政府来拟定《建设用地项目呈报说明书》、《农用地转用方案》、《补充耕地方案》、《征收土地方案》、《供地方案》——简称“一书四方案”，层报至省级政府。 ? ? ? 哇，有没有搞错，办事的动动嘴，政府跑断腿？法律规定的好贴心。——可惜，这只是立法者的一厢情愿。在这个伟大的国度，任何规则都可以被扭曲到连它妈都不认识。 ? ? ? 通常的情形是：一书四方案由申请者花钱请政府的御用咨询公司来编写（至于这些公司与政府的关系我什么都不知道不知道不知道），政府帮申请者层递文件，每到一级政府，各相关部门各显其能吃拿卡要，不褪你一层皮都不好意思说自己的国土部门的。更为奇葩的是当审批通过的时候，批文是要逐级下发的，下发的过程中又是新一轮的吃拿卡要……作为申请者，你该做的就是追着政府屁股后面跟踪审批流程，该公关的公关、该办手续的办手续，顺利的话，一年之内能批下来；在此之前，如果申请者绷不住压力先行开工，等待的就只有大大的罚单一张。 ? ? ? 实际上，一书四方案上报过程中包含了下面两个审批程序： ? ? ?（1）农用地转用审批 ? ? ? ?每一年，建设用地的规模、范围都是由“土地利用总体规划”决定的。这批建设用地必须在规划内，按照程序由县级政府开始层报至作出土地利用总体规划的机关为止。 ? ? ? ?这个报批点是个大槛，因为规划是硬性的，每年能转多少地是有限额的。在各省国土厅那边，经常能听到一句话：“哎