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 TOC \o 1-3 \h \z \u  HYPERLINK \l _Toc293438480 1、房地产远期——预售制度  PAGEREF _Toc293438480 \h 2  HYPERLINK \l _Toc293438481 1、1预售制度及其对住宅价格的影响  PAGEREF _Toc293438481 \h 2  HYPERLINK \l _Toc293438482 1、2国内预售对住房价格的影响分析  PAGEREF _Toc293438482 \h 3  HYPERLINK \l _Toc293438483 1.3商品房预售价格的测定——远期合约定价理论  PAGEREF _Toc293438483 \h 4  HYPERLINK \l _Toc293438484 1.3.1房地产市场的有效性分析：  PAGEREF _Toc293438484 \h 4  HYPERLINK \l _Toc293438485 1.3.2商品房预售价格区间的测定:  PAGEREF _Toc293438485 \h 5  HYPERLINK \l _Toc293438486 1、4预售定金的确定——期权价格  PAGEREF _Toc293438486 \h 6  HYPERLINK \l _Toc293438487 2房地产期货——住宅指数期货  PAGEREF _Toc293438487 \h 7  HYPERLINK \l _Toc293438488 2、1引入住宅指数期货的必要性  PAGEREF _Toc293438488 \h 7  HYPERLINK \l _Toc293438489 2、2美国房产指数期货推出始末及启示  PAGEREF _Toc293438489 \h 7  HYPERLINK \l _Toc293438490 2、3中国的房地产指数种类  PAGEREF _Toc293438490 \h 8  HYPERLINK \l _Toc293438491 2、4房产指数期货的功能解析  PAGEREF _Toc293438491 \h 9  HYPERLINK \l _Toc293438492 2、5住宅指数合约的构建  PAGEREF _Toc293438492 \h 11  HYPERLINK \l _Toc293438493 2、6与预售制的对比  PAGEREF _Toc293438493 \h 11  房地产衍生品文献综述 【摘要】本文介绍了有关房地产衍生品的基本情况，特别是对预售制度中的定价问题，以及房地产指数期货的功能以及发展现状，住宅指数合约的构建问题做了简要阐述。 【关键词】预售 远期合约 住宅指数期货 1、房地产远期——预售制度 1、1预售制度及其对住宅价格的影响 房地产预售可以被理解为远期交易，即缔约双方就未完工的建筑物约定交易价格，待完工后再交付使用。国内房地产预售与通常意义上的远期交易有所不同，主要体现在交割程序上，可这并不妨碍我们从远期交易的角度研究预售制对住房价格的作用。房地产开发商预售尚未完工的住宅不仅可以筹集建设后期所需资金、转移风险，更重要的是还有助于住宅价格的发现。 香港素以自由经济而著称，但政府对房地产市场，尤其是住宅预售市场有着较强的干预。其房地产市场发展历程可大致分为无预售管理的自由交易(1994年以前)，严格管理预售(1994~1998年)和放宽预售交易干预（1998年以后)三个阶段。其间，房地产价格波动率出现了显著变化。始于20世纪90年代初期的住宅价格上涨，使得政府在1994年出台政策措施平抑房地产价格的迅猛上升，其核心内容之一就是控制房地产预售，因为未完工住宅的预售及其再转让被视为投机行为，助长了住宅价格的飙升。 这些交易管制措施大致可分为控制房地产预售市场的供给量、增加预售交易成本、限制短期交易等。Wong，Yiu and Tse(2006)的研究显示，房地产预售干预时期，即后两个阶段的价格波动率明显高于第一阶段，也就是预售限制政策实施后现房价格变化波动加剧。原因可能在于限制措施阻碍了开发商通过预售方式收集市场对其新商品的定价，以至于减低了预售价格中蕴涵的市场信息量，而房地产现货市场的交易者，也就是多数最终购房者，通过预售市场来判断价格走势，因为远期价格将逐步收敛于现货价格。 1、2国内预售对住房价格的影响分析 国内房地产预售制起步于1994年，曾积极推动了市场的发展。随着市场环境的变化，预售制度分别经历了2001年8月和2004年7月两次修改和完善，每次变动都对市场价格及