房地产估价师2007真题.pptx

课本第一章部分，第一节;课本第一章第二节部分;.2003年11月4日，本着平等互利的原则，经建设部、人事部、商务部、国务院港澳事务办公室同一，中国房地产估价师学会与香港测量师学会签署了内地房地产估价师与香港测量师自合互认协议书。符合一定条件的内地房地产估价师，可以通过此方式取得香港测量师资格;成本价格购买的房改房，其房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有，不需要经过原产权单位的同一。但其房产证上有未缴纳房地出让金和以成本价格购买等记载，因此在进行再转让时，买卖双方应根据不同的规定补交一定的费用，否则不能办理过户手续;课本第三章第四节内容;收益性房地产是指能直接产生租赁收益或者其他经济收益的房地产。在实际估价中，判断一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否在直接产生经济收益，而是看该类型的房地产在本职上是否具有直接产生经济收益的能力。;建筑面积=套内建筑面积+共有建筑面积;某一房地产的投资价值，是指某一个特定的投资者，给予个人的需要或意愿，对该房地产所评估出的价值;评估投资价值与评估市场价值的方法一般是相同的，所不同的主要是参数取值。采用不同的折现率和净收益，都会是结果不同。投资价值与市场价值的大小关系是不确定的。大部分投资价值大于市场价值时，说明值得投资；反之，说明不值得投资。;期房价格是指以目前尚未建造完成而在将来建造完成后的建筑物及其占用范围内的土地为交易标的价格;承租人权益价值，也称作租赁价格没等于剩余租赁期间各期市场租金与租约差额的现值之和。如果租约租金低于市场租金，则承租人权益就有价值；反之，如果租约租金高于市场资金，则承租人权益就是负价值。;房地产由于寿命长久、土地面积不能增加，其价值通常可以得到白痴，甚至随着时间的推移，价值会自然增加，即自然增加。装修改造、改进物业管理所引起的房地产价格上升，不是泛地产的自然增值；通货膨胀所引起的房地产价格上升是房地产保值。外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值;上调贷款利率对供求双方都有影响，对房地产价格的影响不确定 ；收紧房地产开发贷款，将使开发商难于融资，而减少开发量，造成房地产价格上升；开征房地产持有环节的收受将减少需求，从而使房地产价格下降；增加土地供应后，房地产供给量也将增加，从而房地产价格下降。;最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最该最佳使用下的价值。认为改变现有房地产的用途在予以使用最为有利时，应以使用为钱提进行估价;房地产估价会有误差但误差控制在合理的范围内;最高行为准则与技术性原则是互相对应的，普遍性原则与特殊性原则是互相对应的，因此，谨慎原则既属于特殊原则，又属于技术性原则;在估价抵押价值时，通常是评估现在的价值，一半将房地产估价师实地查看估价对象期间或者估价作业日期内的某个日期;甲宗地的拥有者索取不超过合并后增值额的溢价;;正常成交价格是指交易双方在公开市场，信息畅通、平台资源、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形成的价格。;;;对于在土地使用权出让合同中以约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命减去其晚育土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧;;;;;在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不读库现象出来，而是隐含在折现过程中。;;为了克服 按照建筑面积分摊出现的不同的价值不同，蛋却分摊了等量地价的情况，可以根据各部分的放低价格进行分摊、这种分摊方法具体地说，是根据建筑物各部分的房地价值占房地总价值得比例，来推断其占有的土地份额。;;;;;;专业估价主要有5个特点：由专业人员完成、是一种专业意见、具有社会公信力、实行有偿服务、承担法律责任;;求取建筑物重新构建价格的方法;法定优先受偿款是假定实现抵押权时，法律规定优先与本次抵押贷款受偿的款项;;均衡原理是以估价对象的内部各构成要素的组合是否均衡，来判断估价对象是否为最高最佳使用。它也可以版主确定估价对象的最佳集约度和最佳规模;城市房屋拆迁估价知道意见第8条规定：“估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的应当回避。;由于在选取可比实例时要求可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，所以，在可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同的前提下，权益状况不交、调整的内容主要包括：土地使用期限，城市规划限制条件等影响房地产价格的因素;征地补偿安置费用包括：???地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗的补偿费、安排呗征地农民的社会保障费用，土地使用权出让金等土地有偿使用费用像国家缴纳，不属于征地补偿费;报酬资本化法是一种现金流量折现法，即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，然后利用适当的报酬率将其折算到归家试点后想