南京市住宅价格现状及原因分析.doc

成 绩： 指导教师： 南京市住宅价格现状及原因分析 土地资源管理 朱海涛 指导老师：纪贵红 依托课程：房地产开发与经营 摘要：随着房地产市场的持续升温，房地产行业的风险问题日益突出。用科学的方法来反映房地产价格的变化，给市场主体正确的引导信息已变得十分的迫切。进行房地产市场价格以及原因的研究，可以有效防止南京市房地产市场经济大起大落，促进房地产开发企业根据市场需求而做到理性开发，可以帮助广大购房者更加理性地购房，可以帮助当地政府宏观调控房地产市场，保证房地产更加科学地开发。本文在分析了住宅楼市场价格现状基础上，研究了住宅楼价格形成的原因。利用区域时间和区域位置对比的方式，在时间和空间上对南京市住宅楼价格进行全面分析。 关键词：住宅价格，现状，原因分析更多还原 引言 随着我国经济的迅速发展和国民需求的不断提高，房地产市场成为我国GDP增长的重要组成部分。但是由于房地产市场发展过快，以及一些炒房团的恶意推动，导致我了国房地产市场出现泡沫，住宅楼作为房地产最大的组成部分增长最为迅速，泡沫也极为严重。国家为了使房地产市场可持续发展，维护经济市场稳定，对房地产市场采取了一系列的降温措施，但是为了防止房地产市场泡沫的破裂，又一次次地注入强心剂。然而各地房价却呈现一种不降反升的局面。在这样的背景下，本文选取南京市为研究区域，对住宅价格现状及原因进行分析。 1南京市房地产市场概况 南京市是我国东部沿海长江三角洲地区最重要的核心城市之一。作为江苏省省会，南京历史悠久、文化积淀深厚，自古以来就是是很多富商的理想住宅地。南京全市下辖11个区，总面积6597平方公里，2015年建成区面积923.8平方公里，常住人口823.6万，城镇人口670.4万人，城镇化率81.4%，是 HYPERLINK /view/2459676.htm \t /_blank 长三角地区及 HYPERLINK /view/417529.htm \t /_blank 华东地区唯一的 HYPERLINK /subview/132654/5067101.htm \t /_blank 特大城市。2016年南京土地成交量再创新高，二级市场持续15个月价量齐升，同时一级土地市场也随之大涨。 2南京市住宅价格现状 2.1总体价格持续上涨 根据数据显示，南京2016年上半年新房成交73989套，创近十年同期最高。二手房80650套，创近十年同期最高。上半年成交均价为19118元/㎡，同比上涨29%，五月库存24386套，创历史新低。 图1 2009-2016上半年南京市土地供销量价 数据来源：南京市国土资源局 从上图南京市新房价格年度供销量价上看，南京市住宅楼供销量2009年至2011年平稳增长，成交均价从7414元/㎡增长至11484元/㎡，2012年有小幅回落，2012年至2016年上半年加速上涨，且成交价格也随供销量增长而快速上涨，从11036元/㎡增长至19118元/㎡。至今南京市住宅楼价格平均成交价格已达20000元/㎡，价格是2012年的1.8倍且当前南京市住宅楼价格还在增长。南京周围城市如镇江，常州等住宅均价在7500元/㎡-8000元/㎡，可见南京房价较周围城市而言还是偏高的。 2.2 空间分布与经济发展联系密切 根据南京市统计局发布的2016年各地住宅楼成交均价（如下表）鼓楼区和建邺区领跑全市住宅楼价格，均超过了20000元/㎡。其次是玄武区、白下区、秦淮区、下关区和雨花台区，均价在15000元/㎡到20000元/㎡。而六合区和浦口区住宅均价垫底，但是也都在7000元/㎡以上。从以上数据来看，交通便利，各大金融贸易公司和商场聚集，经济较为发达的鼓楼区和建邺区价格最高，而以工业为主的六合区则住宅价格偏低。由此可见区域经济对住宅价格有明显的推动作用，经济越是繁荣，聚集人口越多交通越便利则住宅价格越高。 表1 2016年上半年南京分区域住宅均价 1、鼓楼区23459元/㎡2、建邺区22543元/㎡3、玄武区19910元/㎡4、白下区19238元/㎡5、秦淮区17594元/㎡6、下关区15582元/㎡7、雨花台区15107元/㎡8、栖霞区13790元/㎡9、江宁区13286元/㎡10、浦口区9757元/㎡11、六合区7388元/㎡ 数据来源：:南京市统计局 2.3新房、二手房同涨 图2 2016上半年新房、二手房成交走势 数据来源：南京市统计局 根据数据显示，截至6月30日，南京上半年新房上市量4.9万套，成交总量却高达7.5万套，同比去年翻了一倍。创造历史同期最高纪录的同时，南京库存量也随即跌