溧水中心政务区项目定位与营销策略提案1021548598选编.ppt

溧水中心政务区项目 定位与营销策略提案;初次接触这个项目时，我们惊叹于康利公司对于产品的用心，同时我们也在思考， 一个有着远见理想的发展商，在一个相对落后的地域， 一个有着特殊背景的发展商，在一个并不成熟的市场， 需要怎么做，才能取得应有的收获， 在这个过程中，天启可以做些什么？;我们认为，本案最主要明晰这样一个道理： 嗟呼，燕雀安知鸿鹄之志哉？ ——《史记·陈涉世家》; 同时我们认为，本案解决问题的原则是： 弃燕雀之小志,慕鸿鹄以高翔。 ——丘迟《与陈伯之书》;做好自己 VS 创造一个时代;创造一个时代 VS 谱写传奇;天启认为，我们需要解决这样几个实际的问题： 项目定位可以拔到怎样的高度？ 板块规划定位后的客群从何而来？ 如何完成对溧水市场产品和营销初级状态的洗零、升华？ 康利如何实现在溧水市场的品牌映像？ ;基于以上认知和思路的探寻， 我们开始本次策略思考和演练！;地段;指引;1;溧水区位;“南京一小时都市圈”，是江苏省三大都市圈之一。南京都市圈以南京为龙头，包含了周边100公里左右的区域，地跨苏皖两省，面积达43236平方公里，覆盖人口约2600万人 溧水处在南京主城发展的主轴线上。南京南延东进发展战略的实施，独特的区位使溧水成为新的投资热点;溧水发展战略是充分显现在南京城市发展中的吸纳、补充、服务、集散四大功能，实施“西接、北拓、东进、南延”战略，推动溧水经济形成城市发展圈、旅游度假圈、特色产业圈三大功能圈的产业布局，成为南京新兴的制造业基地、旅游休闲度假和最佳人居环境区、都市生态特色农业区，形成南京市南部区域中心和新兴的中等规模城市。;溧水方圆200公里范围内，分布着上海、南京、杭州、合肥、苏州、无锡、常州等40多个大中型城市。机场、宁杭、沿江高速公路和宁溧、常溧、老明高等级公路穿城而过，距禄口国际机场14公里，距南京新生圩港59公里，新宁杭铁路穿城西而过，是沟通苏、沪、浙、皖的重要交通节点;溧水定位：南京市域南部新城，重要的制造业基地，以秦淮之源风光旅游为特色的新兴城市。;溧水为旅游特色城市;道路交通建设带动城市发展，加速溧水融入长三角都市圈;城市化进程加快，人口增多，住宅刚性需求将持续增长。;城市建设导致刚性需求加大;南京南城门，主城发展轴，生态后花园 城市进程加快，与南京主城交通更为便捷 顺应城市发展现状，掌控板块未来趋势;国庆长假前夕，年内二次调控启动，限贷、加息、三套房停售，中高端住宅受影响最大。;现行房贷政策;中国人民银行决定，从2010年11月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。;溧水整体供求平稳，价格稳步上升，但户均需求面积减小;溧水2010年价格走势稳步上升，但新政后，价格回调，且需求量明显下降;溧水商业供大于求，存量销售周期较长，但价格涨幅明显;当前政策限制投资、同时二套三套的主力 “刚改”受明显影响 溧水住宅市场较为稳定，但仍受整体“观望”形势影响 深度调控格局基本确定，掌握时机掌握市场 ;2;项目周边现状标的;《溧水新城区控制性详细规划》规划面积15.4平方公里，功能定位为：溧水县城重要的组成部分，集行政办公、商业金融、文化体育、旅游休闲、高尚居住和都市产业等综合功能的特色新城区。在用地布局结构上，规划形成“一核、两心、两带、四轴、四区”的形态。“一核”为县新公共服务中心；“两心”为城南片区中心和城东片区中心；“两带”为沿中山河、幸庄水库泄洪沟的滨河景观带；“四轴”为中山东路、金蛙路、珍珠南路和秦淮路城市功能轴；“四区”为新城中心区、居住生活区、都市工业园区和金龙山旅游度假区。;1;项目处于新行政中心北面，与老商业中心仅5分钟;风景旅游规划 依托风景区的休闲度假旅游，确定城区一环一线二点五区的风景旅游规划结构。一环：秦淮河与中山河沟通形成的滨水游览观光环；一线：通济街步行商业街观光游览；二点：城区和东屏镇五区：天生桥风景区、无想寺风景区、卧龙湖休闲娱乐区、东庐山森林保护区、东屏湖旅游风景区。 ;板块发展的未来前景;未来的中央政务区属性是项目的核心属性 项目“出尘”而不“出城”，避免主动郊区化 因此要大声地告诉客户： 我在城市中央;在整体大环境下，溧水的未来发展仍稳步向前，城建及拆迁将激发改善性需求 需求决定市场，在板块环境的进一步优化下 需求得到持续爆发 ;;溧水在售项目分析;板块竞争项目;;;城南板块竞争项目产品分析;城南板块竞争项目产品分析;城南板块竞争项目产品分析;城南板块竞争项目产品分析;城南板块竞争项目产品分析;城市重心向南偏移，两至五年内将成为开发重地 价格基本与老