大华银河大厦市场调查及初步定位报告.docVIP

PAGE 12 PAGE 11 大华·银河大厦市场调查及初步定位报告 项目概况 大华·银河大厦项目为杭政储出（2001）28号地块，位于杭州市商业中心的解放路和建国南路交叉口，东河西岸，北临解放路，西至金鸡岭路，南至淳佑桥西弄，东面与东河绿化带相接。处于传统市中心，商业气氛浓厚，办公条件优越，市政基础配套齐全。该项目所处地段属于杭州市房地产开发等级一级。 规划用地性质：市级公建用地 建筑内容：写字楼、商业用房、配套服务用房 地块面积：3206平方米 建筑面积（地面以上）：14427平方米 建筑容积率≤4.5 建筑密度≤50% 绿地率≥15% 建筑高度≤50米 重审杭州写字楼市场 写字楼常被誉为“创业空间”。杭城写字楼市场的发展始于六七年前庆春路沿线，如中河大厦、三瑞大厦、凯旋门商业中心。1995年下半年开始进入低迷，直至1999年下半年才逐渐回暖。随着国家宏观经济的持续向好、顺利加入WTO，随着杭州市政府有关政策的出台、城市建设的飞速发展、城区的扩大、沿江跨江战略的实施，以及“创业在杭州”的深入人心，更多的创业公司看好杭城的发展机会，拉动了写字楼需求的增长，写字楼的销售形势看好，但写字楼的市场供给量上也迅速放大，2001杭城市区写字楼的开工总量约为50万方，上市销售约30万方，加之前二年开发的写字楼，总体市场竞争形势不容乐观。从区域来看，杭城的写字楼群主要集中在如下几个区域： 　　——武林广场及周边区域 　　武林广场拥有行政中心、大型商场、餐饮，地理位置独一无二，是杭城极尽繁华的商务中心。近年来武林广场写字楼的发展具有高档次、高品位的特点，在原有的商务中心基础上，写字楼开始往高档次、高品质方向发展。如今已推或在推的华浙广场、白马大厦、耀江发展中心、新世纪大厦、蓝天时代广场，还包括世贸中心的绿城世纪广场和中北桥附近的晶晖商务馆。这些写字楼往往开间较大，可自由组合，硬件设备的配置完善，同时拥有酒店式的物业管理，品牌特色十分明显，集中在武林广场和市政府的周围，形成一个写字楼高档精品区域，成为这一地带的又一优势。 　　武林广场周边交通方便，大面积高档次的楼盘，有助于企业树立公司形象、提升公司品位，故这一区域的写字楼的价格也相对较高，均价基本上都在7000元／㎡以上，白马大厦写字楼起价就达9800元／㎡，最高达1.35万元／㎡。其消费客户主要是一些规模较大、实力雄厚的大公司。据白马大厦售楼小姐介绍，在她们楼盘已经下单的客户中，80%左右是外贸公司，另外，IT行业、传媒业也具有一定份额。 　　——西湖、吴山广场区域 　　西湖、吴山广场是杭州主要的休闲、运动场所，环境优美、交通方便，近年来涌现出了一大批上规模、上档次的项目，如耀江广场、元华商场、广厦西湖·时代广场等，这些写字楼都临湖而立，身价不凡，最低价也在1万元／㎡以上。这类物业投资发展潜力很大，保值、增值功能明显，故在此购楼的客户中，以外贸公司和旅行社居多。这些公司注意对外形象，需时常接待国外客户，地处风景区非常符合他们的要求。 　　——庆春路沿线区域 　　庆春路沿线的写字楼开发较早，三瑞大厦、金峰大厦、东清大厦都是上世纪90年代早期开发的产品，数量较多，档次不一，至今尚有部分存量，租金在2.2—2.5元／㎡左右，自去年下半年以来，该区域推出了好几个写字楼楼盘，如中惠大厦、瑞丰国际商务大厦；广利房产公司开发的广利大厦也即将推出。和以往不同，如今的这些楼盘普遍品质较高，立面美观，硬件配套完善，力求与国际化接轨，价格也相对较高，起价都在7000元／㎡以上，像中惠大厦的均价达到8800元／㎡。 　　庆春路的商业氛围很浓，金融网点遍布整条大街、超市、医院、电信都非常方便，商务写字楼的需求空间很大，客户类型也大都为一些贸易公司和一些服务性行业，在中国加入世贸组织的时机下，一些开发商紧跟着提出WTO时代写字楼的概念，将目标瞄准一些来杭投资的外资公司。 　　——城站广场区域 　　作为城市对外窗口，城站广场具有庞大的客流量，商务活动十分频繁，特别是现代化的新城站大楼投入使用后，写字楼项目明显增多，到目前为止，已建或在建的项目有五六个，建筑面积在20万平方米左右，主要有：香榭商务大厦、中闽大厦、广复大厦、利群大厦等，价格大致在5000－6000元／㎡之间。 　　——文教区 　　该区域位于杭城中西部，东起西溪河下，西至古翠路，南起天目山路，北至文一路，交通便捷、生活设施完善，聚集了浙大、杭商院、电子工学院、计量学院等一大批高等学府，人才资源丰富，智力优势明显，该区域也是杭城的高新产业区，拥有斯达康、信雅达、浙大图灵等大量知名高新技术企业。据不完全统计，该区域专业市场的电脑配置和软件销售占全省份额的二分之一左右。与此相对应，该区域的写字楼主要以这些IT企业及广告、传媒、装修行业为目标客户，