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PAGE  PAGE 15 中国北京朝阳区西坝河南路1号金泰大厦19层 19/F Golden Tower, No.1, Xibahe South Road, Chaoyang District, Beijing, 100028, P.R.C. ,100028 Tel:86-10- 6440 2232 Fax: 86-10-6440 2915/6440 2925  2005年度房地产法律、法规、政策发展综述 方登发、任斌 [前言]刚刚过去的2005年是我国房地产法律、法规、政策等出现重大变化的一年，尤其是经营性项目国有土地使用权的出让方式发生了根本变化。在国有土地使用权、房地产开发、销售、租赁和物业管理方面，国家和北京市均出台了相关法律、法规和政策性文件，进一步完善了有关规定，有利于我国房地产市场进一步走向规范。我们结合工作中了解到的有关情况，将2005年度国家和北京市有关房地产方面的法律、法规和政策等分三个方面简述如下，以供业者参考。 第一部分 国有土地管理有关法律、法规、政策 一、国有土地使用权出让的法律、法规、政策发展状况 1、2005年1月，国务院发布了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，（下称《决定》，该《决定》于２００４年１０月２１日发布，不属于２００５年的法律性文件，建议删去），《决定》规定：今后，省、自治区、直辖市人民政府非法压低地价进行招商的行为将被严格禁止。违反规定出让土地造成国有土地资产流失，情节严重的将以非法低价出让国有土地使用权罪追究刑事责任。 2、2005年4月30日北京市国土资源局发布了《关于印发北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法的通知》（下称《通知》），《通知》明确了《北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法》已经市政府同意自2005年5月1日起施行。《办法》41条规定，2002年8月16日北京市国土资源局和房屋管理局印发的《北京市招标拍卖挂牌出让国有土地使用权暂行规定》(京国土房管出[2002]717号)同时废止。 按照《办法》的精神，凡在规定期限内未全额支付征地补偿款者，将不得办理招标、拍卖、挂牌、协议出让或划拨等供地手续。 3、2005年8月1日，经北京市政府同意，北京市国土资源局颁布了《北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法》（下称《办法》），自2005年8月1日起施行。 《办法》规定国有土地使用权底价由市国土资源局会同市发展改革、建设、财政等行政主管部门确定，适用于北京市行政区域内，凡采用招标、拍卖或者挂牌方式出让国有土地使用权的底价确定。 4、从2005年9月以后，北京市国土资源局将优先考虑以下八种情况的用地需求。一是保证中央机关在京单位和国防的用地需求；二是保证国家级重点工程的用地需求，如首都机场东扩项目等；三是保证像奥运工程场馆、六环路等市级重点工程、交通项目的用地需求；四是保证如奔驰汽车、现代汽车、摩托罗拉等本市现代制造业迁址用地及电子、高科技产业类项目的用地需求；五是支持各区县经济发展建设的用地需求；六是保证本市房地产业均衡发展的用地需求；七是保证如绿化隔离带建设、京津风沙源治理等城市生态建设的用地需求。八是保证农村地区基础设施建设和旧村改造的用地需求。 5、2005年８月５日，国土资源部印发　《土地利用总体规划修编中土地利用现状数据确认技术规范》（下称《规范》），自２００５年９月１日起施行。《规范》要求规范土地利用现状数据确认办法，确保土地规划修编数据客观真实。 《规范》规定，土地现状数据须严格按照规范确认，并且一经确认不得擅自修改；土地现状数据的现状时点为2004年10月31日(以下统称“统一时点”)，土地现状数据为“统一时点”的土地变更调查数据或土地利用更新调查数据。 6、2005年10月24日，国家税务总局发布了《关于合作建房营业税问题的批复》（国税函[2005]1003号，下称《批复》），内容如下（建议明确《批复》所针对的对象）： ????鉴于该项目开发建设过程中，土地使用权人和房屋所有权人均为甲方，未发生《中华人民共和国营业税条例》规定的转让无形资产的行为。因此，甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不适用《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税发[1995]156号）第十七条有关合作建房征收营业税的规定。 二、土地方面的其他法律、法规、政策发展状况 1、２００５年１月７日，农业部第2次常务会议审议通过《农村土地承包经营权流转管理办法》（下称《办法》），，自2005年3月1日起施行。 《办法》规定，农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限，不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合