论房屋租赁权的对抗效力.doc

 PAGE 19 论房屋租赁权的对抗效力 摘要 在房屋租赁中，承租人往往被认为处于经济弱势地位，因此许多国家在立法上均对承租人的租赁权赋予了对抗第三人的效力。民法中的“买卖不破租赁”和“抵押不破租赁”原则就是租赁权对抗效力的体现。但本应属于债权的房屋租赁权被用施加了物权性质的效力，对于承租人的保护是否有过度之嫌以及如何平衡房屋租赁关系中的各方利益值得商榷。 本文一开始就抛出问题——房屋租赁权的对抗效力是否确实有效地平衡了各方利益。接着详细介绍了我国当前对该制度的适用现状。之后文章对房屋租赁权对抗效力的制度价值进行了阐述和评价，并对该制度下各方的利益关系进行了分析，得出了该制度对于承租人利益有过度保护之嫌的结论。最后文章指出了可以通过完善我国的房屋租赁登记制度来达到租赁权公示的效果，使未登记的租赁权不能享有???抗效力以实现对出租人、承租人、第三人利益的平衡。 【关键词】 房屋租赁权 对抗效力 利益平衡 买卖不破租赁 房屋租赁登记 目录  TOC \o 1-3 \h \z \u  HYPERLINK \l _Toc468813304 摘要  PAGEREF _Toc468813304 \h 1  HYPERLINK \l _Toc468813305 一、 问题的提出  PAGEREF _Toc468813305 \h 2  HYPERLINK \l _Toc468813306 二、 房屋租赁权的对抗效力在我国的适用  PAGEREF _Toc468813306 \h 3  HYPERLINK \l _Toc468813307 （一）“买卖不破租赁”制度  PAGEREF _Toc468813307 \h 3  HYPERLINK \l _Toc468813308 （二）房屋适用“买卖不破租赁”的特殊情形  PAGEREF _Toc468813308 \h 5  HYPERLINK \l _Toc468813309 1. 转租中物权变动与租赁权的对抗关系  PAGEREF _Toc468813309 \h 5  HYPERLINK \l _Toc468813310 2. 征收权与租赁权的对抗关系  PAGEREF _Toc468813310 \h 5  HYPERLINK \l _Toc468813311 3. 承租人的优先购买权  PAGEREF _Toc468813311 \h 6  HYPERLINK \l _Toc468813312 （三）“买卖不破租赁”制度的类推适用  PAGEREF _Toc468813312 \h 7  HYPERLINK \l _Toc468813313 1. “抵押不破租赁”的适用情形  PAGEREF _Toc468813313 \h 7  HYPERLINK \l _Toc468813314 2. “抵押破除租赁”的适用情形  PAGEREF _Toc468813314 \h 8  HYPERLINK \l _Toc468813315 三、 房屋租赁权对抗效力的制度价值及评价  PAGEREF _Toc468813315 \h 9  HYPERLINK \l _Toc468813316 （一） 租赁权对抗效力的制度渊源及制度价值  PAGEREF _Toc468813316 \h 9  HYPERLINK \l _Toc468813317 （1） 租赁权对抗效力的制度渊源  PAGEREF _Toc468813317 \h 9  HYPERLINK \l _Toc468813318 （2） 租赁权对抗效力的制度价值  PAGEREF _Toc468813318 \h 9  HYPERLINK \l _Toc468813319 （二） 房屋租赁权物权化之我见  PAGEREF _Toc468813319 \h 10  HYPERLINK \l _Toc468813320 四、 房屋租赁权对抗效力下各方的利益关系  PAGEREF _Toc468813320 \h 10  HYPERLINK \l _Toc468813321 （一） 原所有权人与承租人的利益关系  PAGEREF _Toc468813321 \h 10  HYPERLINK \l _Toc468813322 （二） 原所有权人与第三人的利益关系  PAGEREF _Toc468813322 \h 11  HYPERLINK \l _Toc468813323 （三） 承租人与第三人的