思源经纪北京首城国际住宅部分开盘和售价舆论风险分析汇报53p前期策划.pptVIP

首城国际住宅部分 开盘及售价舆论风险分析汇报;2008年十月开盘的风险分析及应对方案;2008年十月开盘的风险分析及应对方案;根据董事会反馈，目前暂定开盘日期为十月中上旬 ； 十月销售起步区A区 ，十一月份开售D区 ； A区均价为11500元/㎡ ，D 区均价为13500元/㎡ ； 2008年计划销售额为14.7亿元，回款的9.83亿元； 由于各楼座封顶时间均在2009年， 50%回款部分客户是通过一次性付款方式回款； 剩余的回款则是客户选择银行贷款方式，首付比例为30%房款以上。 2011年12月全部回款结束。;十月份开盘潜在威胁及应对措施;因销售价格引起的危机;开盘前不进行推广宣传，合理控制开盘前积累时间； 低调开盘，迅速售完；;公关舆论压力大，存在开盘集中爆发的风险;网络疏导——目标策略;网络疏导——监测内容;公关危机管理——处理负面贴;声称得到内部消息， 发布开盘日期及开盘价格 呼吁如果开盘均价不是 9500元/平方米，就采 取某种行动的号召贴;售楼处面积过小不满足接待大量客户要求 ;车位开盘时间晚于住宅，不利于车位销售;08年销售时间短、D 区存在销售压力 ;2009年以前，由于项目低于市场价销售，回款难度较小，2009年之后销售的产品过渡到以市场价销售，销售速度和回款速度将放缓，为了快速回笼资金，可通过以下措施促进回款速度：;区域市场特有的地段优势使本案销售价格可以应对市场波动的影响； 本案08年本身就低于市场价销售，因此受市场波动影响较小。;四月份项目开工对开盘的影响;本案虽然一直处于内部方案规划设计阶段，没有对外公开项目信息，但外界对本案关注依然较多。如果本案四月份动工，必然引起各方面对本案的关注，形成对开盘时间和价格讨论猜疑。;由于位置优越及可能的低售价吸引了较多的潜在购房客户，这些人以新浪、焦点、搜房网为交流平台，时刻关注着项目进展。;和谐雅园照片;本案从土地竞标就成为媒体追逐的焦点，只是目前项目没有亮相，暂时没有相关报道，但只要项目有所动作，必然会成为媒体竞相报道的热点。;关注对象三：周边项目开发商为代表的业内人士; 四月开工的不利影响;低调开工，不举行大型开工典??； 提前启动舆论危机预案；;通过舆论正确引导客户，分流部分购房人群； 其他见第一部分意向客户较多应对措施，此处不再赘述；;四月开工的有利影响;按市场价销售的风险分析及应对措施;价格是本案最敏感的话题 也是舆论危机的“地雷” 那么，来自媒体也和业内有哪些声音呢？ ;声音 由于众多媒体报道，总结为三个版本。 一：“限量”说。即认为每平方米9500元的房子会有，但数量最多不过100套左右，算是“还愿”，而多数房子还要看市场，价格很难低于13000元/平方米。 二：“均价”说。这种说法认为“9500元/平方米”只是一个均价，开发商自己会建一部分“限价 房”，而其他的楼会趋于高端，价格两极化带来均价维持在9500元/平方米的“表象”，但其实在利润上有更大收益。 三：“商业”说。就是说开发商会遵守承诺，价格保持在9500元/平方米的水平上，而其真正的获 利点在项目中面积较大的商业部分，只有把这部分做好了，开发商利润才不会受到太大损失。 以上三个版本中 ，均价说最广泛也被讹传本案为“双限房”项目。;如何扭转“双限房”的偏见？ 如何干预舆论危机？;客群对实际销售价格与“卖9500”的质疑，进而产生不良言论以及售楼处现场可能爆发突发事件； 来自非主流媒体的不良报道，会误导，甚至歪曲本案真实情况，引起潜在客群的怀疑及不良言论的产生，影响公众对本案销售价格做出正确的判断； 主流媒体对本案曲解的、非正面的报道； 其他竞争开发商及代理行对本案貌似专业的评论以及含沙射影的言论，误导目标客群，造成极大负面影响。 产生其他严重歪曲事实、诽谤、造谣等言论，严重损害开发商声誉的言论和报道。;解决方案 1 —— 统一口径;解决方案 2 —— 舆论监控 ; 针对媒体高层 除常规的新闻发布外，与各大知名地产媒体的高层建立良好的关系，如提前进行舆论引导工作，可邀请其主管领导或主编撰写相关文章，既可以增加正面报道，同时确定各媒体在本项目报道上的主要调性，使普通记者不敢轻易发表与领导方向不一致的观点和报道，减少或控制负面报道的发稿机率，避免舆论论战。 针对媒体相关人员 举办媒体联谊活动，与媒体建立良好关系。;土地一级开发时遗留的一些未到位的工作，造成开发成本增加；(此方向仅作为开发商与政府相关领导部门小范围沟通，争取政府理解和支持；严禁向媒体及社会宣传) ;根据2008年1月21日北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合发布的2007年北京房地产市场信息显示 ：07年北京新建普通住宅价格涨幅较高，达到12.8% ，高于2006年3.2个百分点。 根据市调