浅议物业管理公司全面预算管理的应用.docVIP

PAGE  PAGE 5 浅议物业管理公司全面预算管理的应用 　　摘要：本文主要针对物业管理公司财务管理特点，探讨物业管理公司如何运用全面预算管理方法建立预算编制体系，以完成企业经营目标。 　　关键词：全面预算 物业管理 控制 　　物业公司的服务性质特点决定了全面预算管理方法同样要以“细”为起点，做到细致入微，对每一岗位、部门的每一项具体业务，都建立起一套相应的成本预算方法，将财务管理的触角延伸到公司的各个经营领域，拓展财务管理与服务职能，才能够实现财务管理 “零”死角，挖掘会计核算的潜在价值。总之，全面预算管理已经成为物业服务企业建立和完善现代企业管理体系不可或缺的重要管理模式。 　　一、物业公司应用全面预算管理的必要性 　　（一）实现集团整体预算目标的要求 　　只有应用全面预算管理，以计划的形式对组织内部各部门、各单位的各种财务及非财务资源进行分配、考核、控制，有效地组织和协调企业的生产经营活动，才能够把集团整体预算目标具体化，作为公司的奋斗目标去实现。 　　（二）建立现代企业制度的要求 　　现代企业制度的要旨是建立健全科学的组织管理体系、领导体制和经营管理制度，全面预算管理无疑是其不可或缺的重要管理模式。它通过业务、资金、信息、人才的整合，明确适度的分权授权，战略驱动的业绩评价等，来实现企业的资源合理配置并真实的反映出企业的实际需要，进而对作业协同、战略贯彻、经营现状与价值增长等方面的最终决策提供支持。 　　（三）提升核心竞争力 　　通过全面预算管理，才能够确保企业一系列经营活动和财务工作得到事前控制，事中管理，事后分析，最大程度发挥财务管理对公司战略推进和业务发展的决策支持与服务功能，帮助企业提升核心竞争力。 　　二、物业公司实施全面预算管理的应用策略 　　（一）全面预算管理体系的分解 　　物业公司整体预算目标的确定，其步骤包括：一是物业公司根据集团公司对物业公司的战略规划定位，编制年度经营管理方案，在此基础上初步确定年度预算目标；二是集团公司根据整体生产经营计划的需要，审批并下达年度预算目标和相应经营考核指标。 　　物业公司各项目预算目标的确定，即横向分解，其步骤包括：一是物业公司各项目根据公司对项目的星级定位及自身发展规划定位，编制项目年度经营管理方案，在此基础上初步确定年度预算目标；二是公司根据整体生产经营计划的需要，审批并下达各项目年度预算目标和相应经营考核指标。第三层面，物业公司各专业职能部门预算目标的确定，即纵向分解，其步骤包括：一是各专业职能部门根据公司年度质量目标制定各专业项目的年度质量目标，在各项目年度经营管理方案基础上，结合各项目类型特点，发展阶段，初步确定专业项目年度预算目标；二是公司根据整体生产经营计划的需要，审批并下达各专业项目年度预算目标和相应经营考核指标。 　　（二）全面预算管理体系的建立 　　一家成熟运营多年的综合型物业公司，不仅囊括不同物业类型，即使同一物业类型，亦处于不同发展阶段，因此，提供的服务重点不同，针对不同的物业类型、硬件条件和经营收益情况，制定和实施不同的服务标准，相应的管理服务方案、工作流程亦有差异。通常情况下，根据公司组织架构设置及职能部门职责分布，建立全面预算管理体系。全面预算管理体系主要由经营收入预算，经营成本预算，目标利润构成。 　　1、经营收入预算 　　物业公司全面预算编制起点是经营收入预算。 物业公司主营业务收入由物业综合服务费、车位费、车位服务费、经营场所租金收入及其他特约服务收入组成。其中，物业综合服务费收入比例一般在七八成以上，是收入预算编制的关键控制点。 　　2、经营成本预算 　　物业公司全面预算编制重点是经营成本预算。 从工作流程、节点入手，物业公司经营成本主要由八大基本投入项目构成，即人工成本（管理服务人员的工资、社保和福利费）、办公费（通讯及交通差旅费、办公用品及报刊费、办公水电费、办公及服务设备摊销、培训费用及其他）、公共设施设备运行维护费、秩序维护费（安防费）、保洁费、绿化费、管理费、其他成本费用等。 　　3、目标利润 　　物业公司全面预算编制核心是目标利润。 物业管理公司主要根据项目特点制定项目运营管理办法，采用”独立核算、自负盈亏、确保经营目标”经营方式，建立各项目、各业务利润指标体系，以月、季度、半年、年度为时间节点，绘制各类指标完成进度表，以项目经营管理目标责任书约定的项目经营目标最低利润为目标利润。 　　（三）全面预算管理体系的过程控制 　　1、建立专业精细的物业管理项目收支系统 　　通用财务软件仅仅作为公司总体预算编制和控制工具，远远不能满足内部深度控制和过程实时管理的需求，为此，物业公司必须引入先进的信息系统软件，建立专业精细的物业管理项目收支系统服务，对各项目、