物业管理对外拓展方案.doc

PAGE  PAGE 109 物业管理对外拓展方案 目 录 一、物业管理对外拓展部的职能 二、、对外拓展的组织结构 三、拓展部经理职责 四、作业规程 （一）、对外投资标准作业规程 （二）、标书制作标准作业规程 （三）、物业接管标准作业规程 （四）、拓展项目接管验收标准作业规程 五、标书范例： 第一章 管理服务理念、目标及具体实施措施 第二章 护卫系统、清洁要求及结营管理 第三章 物业管理机构运作方式及管理制度 第四章 早期介入具体实施措施 第五章 物业管理用房、管理设施配置、开办费筹措 第六章 物业管理费用收支预算报价方案 第七章 物业管理服务分项标准及承诺一览表 第八章 物业的维修养护管理，保洁、护卫、护绿等工作的实施方案 第九章 物业维修和管理应急措施 第十章 单身公寓管理方案 第十一章 丰富社区文化与加强业主相互沟通的具体措施 第十二章 施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案 附件一 投标公函 附件二 法定代表人资格证明书 附件三 授权委托书 物业管理对外拓展手册 一、物业管理对外拓展部的职能 1、负责拟订、修订物业管理公司市场拓展战略规划和竞争战略规划工作；牵头负责物业管理公司年度拓展计划目标和主要拓展任务的分解工作； 2、负责物业管理公司对外顾问、购并、合并、联合、联盟、转让、特许经营项目等的可行性研究、策划、实施监督和评价工作；牵头负责投资企业和物业管理分公司的工商新设注册、变更登记或注销等工作；物业管理公司供应链（服务链）与价值链的研究与总体策划； 3、负责预测公司拓展年度计划预算与执行等工作，并分解经营目标和管理目标；定期与拓展项目的股东或投资项目的合作方进行有效沟通与联系，拟订年度计划与项目方案，为总经理提供完整而可靠的经营决策依据； 4、负责拓展项目（包括合作企业）运行、质量、再投资项目、工商变更等管理、监督、考核和评价，并负责实施管理及其合同的纠纷处理等； 5、负责确保拓展项目和投资项目正常运行秩序、资产升值、保值及财务会计制度的执行处于受控状态。 二、对外拓展的组织结构 拓展经理 业务主管 客户管理 维修管理 护卫管理 管家管理 三、拓展部经理职责 1、物业管理服务市场和物业服务项目调研及其分析； 2、负责拟订物业管理公司年度市场开拓、项目推广、营销费用预测及其计划，并付诸实施； 3、负责物业管理公司范围内项目策划（投标）书的拟订、沟通、联系、谈判、答辩及其合同起草与签约工作； 4、负责物业服务项目委托服务合同签订，并做好早期介入或前期物业管理委托职责移交工作；根据《XXXX物业管理标准》，及时向客户（开发商或业委会）传递物业管理公司服务理念、承诺和服务品牌工作； 5、负责建立物业服务拓展项目的信息资料库和同业竞争者情况资料库； 6、负责定期编制物业管理公司市场营销项目的统计数量及其结构工作。　 7、负责物业管理与服务行业、相关产业研究与分析； 四、作业规程 （一）、对外投资标准作业规程 1.0目的 规范物业管理公司对外多种经营投资和对外投标物业管理投资工作，确保对外投资稳妥可靠、盈利。 2.0适用范围 适用于物业管理公司对外多种经营投资和对外投标承接物业管理投资的管理决策工作。 3.0职责 3.1公司总经理负责对外投资的论证、决策工作。 3.2公司各职能部门负责组织、参与对外投资的论证、公关、决策工作。 4.0程序要点 4.1项目来源与立项。 4.1.1当公司对外寻找到新的多种经营投资或寻找到对外招标物业管理项目时，总经理应指令分管经理对候选项目进行初步论证。 4.1.2初步论证主要是初步进行技术经济分析，如果结论可行，分管经理应当编写出书面的初步论证报告书面报总经理进行项目立项。 4.1.3 项目立项的基本要求是： a)有明确的项目说明、概况； b)有较为准确的技术、经济分析； c)有结论； d)有对外投资合作的步骤、方法； e)有必备的原始凭证； f)有明确的立项结论。 4.2拟选项目的可行性论证。 4.2.1 项目立项后，总经理应及时组织相关人员组成主题可行性论证小组。对拟选项目进行全面可行性研究论证。 4.2.2 可行性研究应当注意在论证时不设任何可能影响结论的前提和原则。 4.3可行性研究应当注意在论证时不设任何可能影响结论的前提和原则。 4.3.1可行性论证报告书的内容应当包括以下几部分。 a)投资项目的基本情况。 b)影响投资的基本要素。 c)技术、资源的可行性论证。 d)经济及风险论证： —— 成本预测； —— 利润预测； —— 风险预测； e)本公司的优劣势分析； f)结论； g)实施工作进度预测表。 4.3.2 可行性论证报告书的编制要求： a)“