土地政策[王石演讲].pptVIP

城市土地资源与城市经济发展;第一部分 土地对于城市经济发展的重要性;1.1 城市土地收入与城市经济、住宅产业发展的关系;1.1.2 主要城市92-98年累计土地收入占GDP比重;1.1.3 主要城市92-98年累计土地收入占基建投资比重;1.1.4 主要城市92-98年累计房地产投资额及商品房销售量;1.1.5 主要城市近年商品房销售趋势;1.1.6 主要城市2000年商品房均价及年人均收入比较;1.2.1 上海和深圳的土地收入绝对值及其占GDP的比例均明显高于其他城市，对于当地基础建设能提供更多的支持；同时，大量的基建投入又促进了房地产业的迅速发展，从而形成良性循环。;1.2.2 过低的土地价格，反而会影响城市及其房地产业的长远发展 以武汉为例：;武汉土地价格偏低，主要源自公房的大规模建设、销售，经济适用房超量开发，以及土地市场的不规范操作。 自94年至2000年，武汉经济适用房共竣工326万平方米，年均60万平方米，与商品住宅的年供应量相比过多，低成本、低售价的经济适用房影响了商品房价的上升，也影响了土地规范出让，土地的价值被明显低估。 与之相较，房地产业市场化程度较高的深圳，99年商品住宅销售400万平方米，福利房、微利房总共竣工80万平方米，比率仅约20%;1.2.3 较之深圳，上海对于土地资源的合理规划和利用更具借鉴性;第二部分 浦东发展模式借鉴; 浦东新区是上海的一个重要组成部分，位于横穿上海市区的黄浦江东面，面积522平方公里，人口240万。;2.1.1 浦东新区在上海的地位;2.1.2 投资环境塑造;2.1.2（续）固定资产投资及占全市比重;2.1.3 浦东新区的开发模式;2.1.4 推动人口向新区迁移;2.1.5 新区住宅产业蓬勃发展;2.1.5.2 商品房销售量及占全市总量比重逐年递增;2.1.5.3 连续三年成为上海商品房销售冠军区域;2.1.5.4 浦东新区个盘新推数量及销售优势明显;2.1.6 住宅产业的蓬勃发展，促进新区地价上扬;2.1.6.2 浦东内销商品房平均价格走势;2.1.7 浦东模式的借鉴;2.2 浦东与其他主要城市周边开发区情况对比;比较发现，浦东的开发开放是上海政府基于城市战略规划考虑，向着城市新城的方向在不断发展。;2.3.1 中国工业化和城市化进程; 长期以来，我国城市???设一直实行以利用外资为主、以出口创汇为主、以工业为主的“三为主”方针。在政府推动农业文明向工业文明过渡进程中，也带动了城市外延资源的不断积聚。;2.3 随着城市外延资源积聚，住宅郊区化将日益显著; 由此可见，城市土地资源的合理控制和规划对于城市经济发展、建设以及城市房地产行业的健康发展至关重要。 政府在其中扮演着非常重要的角色，起着决定性作用。;第三部分 规范土地市场中的政府角色;1987年12月1日，全国第一次土地拍卖在深圳举行 1988年，上海成功地以国际招标形式出让第一幅地块——虹桥开发区第26号地块。 2000年2月，国土资源部发出通知，决定建立土地有形市场，以促进土地使用权依法公开交易。 2001年3月，深圳市土地交易中心正式成立运营，《深圳市土地交易市场管理规定》随即出台，10大类土地必须进入土地交易市场，其他机构包括中介机构不得进行经营性土地交易。;3.1.2 通过土地供应调整市场规模，引导健康发展; 公开招标 拍卖 合计 宗数 面积(万m2) 宗数 面积(万m2) 宗数 占土地出让总量 1998 2 5.81 2 4.58 4 0.7% 1999 7 49.72 0 0 7 1.2% 2000 12 28.60 5 27.31 17 30.7% 合计 21 84.13 7 31.89 28;3.2 香港土地出让模式及土地政策借鉴;平均;3.2.2 香港土地出让趋势图;3.2.3 香港土地政策的特殊性;香港：土地拍卖招标总体比例在50-60%之间，也有置换方式存在 内地：深圳市此项比例去年才达到30%，市场的成熟度间存在差距 因此，目前土地交易全部采取市场化的方式，时机是否成熟？; 城市规划和土地政策是一个城市能否长远发展的重要因素。而合理地确定土地价格及其转让方式，建立完善的土地一级市场，也是政府和发展商在住宅产业发展中达到双赢的关键。; 谢 谢 ！