伟业_小珠山项目第一阶段报告_071104.pptVIP

青岛·小珠山项目 整体运营理念及功能定位研究 第一阶段报告;伟业顾问针对本项目的研究思路是在对项目背景和基础条件进行初步分析基础上确定的，鉴于本项目规模较大，涉及物业复合，因而项目的基础调研工作也是从青岛城市、旅游、创意产业、项目本体和住宅、别墅市场等多角度展开的。 第一阶段报告旨在通过伟业顾问对区域发展趋势、项目本体条件及所在市场环境的研究与理解，对项目整体发展方向和住宅部分定位特征作出初步判断，并为项目下一阶段工作的深入进行提供依据。;项目印象;凤凰岛旅游资源发展目标是什么？本案内部旅游资源的利用？;复合地产：“旅游”＋“产业”＋“居住”;即墨市;项目研究工作的阶段划分;伟业顾问专案团队在过去的一个月中，围绕客户目标开展了大量调查研究; ;第一阶段研究思路;【 本 项 目 所 处 区 域 价 值 研 究 】;山东半岛是中国东部，太平洋西岸最具发展潜力的地区。;青岛;山东半岛将成为继长三角、珠三角之后的中国重要经济增长极。 青岛作为半岛的龙头城市，城市化膨胀速度快，到2020年将发展成为人口超过1000万的超大城市;十一五规划显示“2010年青岛GDP将达到4900亿元左右”，可预测： 2007-2010年青岛GDP年增幅保持13-15％ 的快速增长。;高速提升的经济增长率推动青岛成为全国范围内的经济强市;青岛市－人口增长人均GDP水平;;青岛市－产业结构优化;社会事业和保障体系进一步发展完善，人民生活水平和质量大幅提高。;青岛市平均支出占收入的80％左右，边际消费倾向强，消费需求旺盛;青岛市－人均支出构成;;;;;挺进西海岸－胶州湾西翼 ;发展历程： 黄岛区是青岛市对外开放最早的重点区域。 1985年青岛经济技术开发区在黄岛区兴建，规划面积20.02平方公里，是享受中国对外开放政策最集中、功能最完善的区域。 1992年，经国务院批准，在青岛开发区内设立了青岛保税区、新技术产业开发试验区。 1992年，青岛经济技术开发区与黄岛区两区体制合一，成为青岛开发区（黄岛区）。 2001年4月，青岛市政府做出了《关于加快青岛经济技术开发区发展的决定》，提出要把青岛开发区建设成为“青岛新的经济重心” 。 2006年，黄岛经济开发区辖区面积227平方公里，人口50万。;城市发展线研究;城市发展线研究;规模： 亚洲最大、世界第二的20万吨级矿石码头，拥有3800万吨的煤炭、矿石、杂货码头和6000标准箱船的深水泊位； 承担了青岛港80%的吞吐量，成为以矿石、煤炭和集装箱运输为主的大型现代化、多功能、高效率的贸易和物流中心； 前湾港集装箱码头年吞吐能力达150万标准箱，是目前国内唯一具备接卸第五代和第六代集装箱船舶作业能力的专用码头； 地位： 北方最大的矿石中转基地； 最大的集装箱码头； 最大的原油码头； 最大的矿石码头； 国际一流的煤炭码头； 是我国综合性功能最强的亿吨港； 我国五大煤炭出口基地之一；; 名称;胶南市作为西海岸的重要组成部分，在陆域上环绕黄岛区，是前湾港和开发区发展最直接的延续空间，充分利用胶南市的土地资源，可缓解青岛开发区用地紧张的矛盾;灵山卫镇;灵山卫镇作为胶南市的经济强镇和对外开放前沿 已形成完善的工业体系，热电、纺织印染、化工橡塑、仓储物流、皮革箱包、机械加工等八大优势行业。;结论;【 本 项 目 所 处 区 域 价 值 研 究 】;旅游发展线研究;青岛旅游市场分析;青岛旅游市场分析;青岛旅游市场分析－开发布局;青岛旅游资源－黄金海岸旅游线;青岛旅游资源－崂山国家风景名胜区;三个省级旅游度假区 薛家岛：山东省人民政府1995年11月批准设立的省级旅游度假区，规划面积9.8平方公里，呈东北西南走向的狭长半岛，海岸线长54公里，东北部为山地，中部为平原，西南部为丘陵，象一只展翅欲飞的凤凰 琅琊台：民俗观光旅游是这里的一大特色。面积0.4平方公里，岛上有三个自然村，是胶南市最富裕的海岛村。 田横岛：1.4平方公里的东西狭长岛屿，田横岛五百义士合葬墓，为岛上最著名的历史遗迹。 旅游度假区 温泉、仰口旅游旅游度假区 高尔夫 华山高尔夫球场、青岛国际高尔夫球场已开业，天泰温泉高尔夫、杰纳西斯高尔夫等一批高尔夫设施正在建设。 ;凤凰岛旅游度假区是青岛市总体规划六大旅游板块之一，也是山东省最具开发价值和潜力的旅游度假区。 2004年将凤凰岛旅游度假区列为全省9 个旅游优先发展示范项目之一； 2005 年4 月薛家岛省级旅游度假区更名为凤凰岛省级旅游度假区； 凰岛旅游度假区位于胶州湾入海口西岸，薛家岛东部，总面积约27.2 平方公里， 三面环海，中部与陆地相连，东北、西北走向长约18 公里，平均宽度1.2 公里;;旅游发展线研究;900亩;银沙滩;青岛开发区唐岛湾滨海公园规划意图;连三岛 ;珠山国家森林公园面积40平方公里。