2015年司考民法知识点不动产所有权善意取得的构成要件.doc

你的未来，我来导航 第  PAGE \* MERGEFORMAT 2 页 共  NUMPAGES \* MERGEFORMAT 2 页 2015年司考民法知识点——不动产所有权善意取得的构成要件 二、善意取得（★★★） 【例1】Soho房地产公司以26亿元拿到一块土地的建设用地使用权。其总经理甲伪造虚假交易，串通不动产登记局的工作人员乙，将该建设用地使用权过户到“广厦公司”（甲作为股东控制的一个公司）名下。后甲再度运作（天星司考），以36亿元的价格将该建设用地使用权转让给不知情的HTC公司，并办理过户登记。①Soho公司与“广厦公司”间的让与合同无效，广厦公司”未取得该建设用地使用权。但登记于其名下，产生了公信力，具有权利外观。②HTC公司善意取得该土地的建设用地使用权。 特别提示：股权因登记制度的支撑，可善意取得。下面两个条文作了规定：①《公司法解释（三）》第26条规定：“名义股东将登记于其名下的股权转让、质押或者以其他方式处分，实际出资人以其对于股权享有实际权利为由，请求认定处分股权行为无效的，人民法院可以参照物权法第一百零六条的规定处理。”②《公司法解释（三）》第28条规定：“股权转让后尚未向公司登记机关办理变更登记，原股东将仍登记于其（天星司考）名下的股权转让、质押或者以其他方式处分，受让股东以其对于股权享有实际权利为由，请求认定处分股权行为无效的，人民法院可以参照物权法第一百零六条的规定处理。” （一）不动产所有权善意取得的构成要件（★★★） 根据《物权法》第106条，不动产所有权善意取得的构成要件有五： ?不动产登记簿出现权属登记错误。主要有三种情形： ①共有的不动产登记在一人名下。 ②因履行无效合同产生的登记错误。如：甲受乙欺诈将一套房屋出卖给乙，并办理了过户登记。半年后，法院判决撤销甲、乙间的买卖合同，乙随即将该房屋出卖给不知情的丙，并为丙办理了过户登记，丙可善意取得房屋的所有权。 ③因其他原因发生的登记错误。如：乙承租甲的房屋期间，与登记机关的工作人员串通，将甲的房屋登记在乙名下，乙随后以自己的名义将房屋出卖给不知情的丙，并办理了过户登记，丙可善意取得该房屋所有权。 ?不动产登记名义人以自己的名义实施了无权处分（出卖、互易、抵债、出资等）。注意：根据《买卖合同解释》第3条，该（天星司考）因（无权处分订立的）买卖合同（互易合同）有效。 ?第三人受让时为善意。即不知这是无权处分。须注意：若不动产登记簿上存在异议登记（但15天未起诉的除外）、预告登记、抵押登记，第三人不得主张为善意。 ?第三人以合理的价格受让。故：赠与、继承、企业合并不能善意取得。须注意：按照出题人的观点，只要无权处分与第三人约定以合理的价格转让，第三人是否实际支付了合理的价款，在所不问（2010年卷四案例分析题第8问）。 ?办理了过户登记。 【例2】夫妻甲、乙共有一套房屋，登记在甲名下。①若甲擅自以自己的名义出卖给不知情的丙，甲实施了无权处分，丙具有善意取得的可能性。②若甲擅自以甲和乙的名义出卖给不知情的丙，甲实施了无权代理行为，丙不（天星司考）具有善意取得的可能性。此时，保护善意第三人丙的任务由表见代理规则承担。③若乙擅自以自己的名义将房屋出卖给丙，因缺少权利外观（乙不是登记名义人），丙无善意取得可能。④强调：善意取得以无权处分且存在权利外观为前提条件。 【真题】甲、乙结婚后购得房屋一套，仅以甲的名义进行了登记。后甲、乙感情不和，甲擅自将房屋以时价出售给不知情的丙，并办理了房屋所有权变更登记手续。对此，下列哪一选项是正确的？（08年·卷三·13题）（答案：C。原答案为B） A．买卖合同有效，房屋所有权未转移 B．买卖合同无效，房屋（天星司考）所有权已转移 C．买卖合同有效，房屋所有权已转移 D．买卖合同无效，房屋所有权未转移