摩尔城项目商业计划书.doc

PAGE  PAGE 52 摩尔城项目商业计划书 目 录 第一章 项目概况 项目名称 公司名称 项目投资规模 项目概况 第二章 公司简介 项目投资环境分析 天津市宏观经济环境分析 天津市房地产宏观环境分析 项目发展纲要 地块价值分析 项目市场定位 项目产品定位 泛MALL区（大型主题购物公园） 高尔夫球场 项目营销策略纲要 营销策略 营销方式 整体营销攻击策略 销售排期 推盘时间安排 阶段性销售计划 首期整合营销计划 财务计划 财务分析 现金流量表 风险控制 政策风险的规避 社会风险的规避 经营性风险的规避 市场风险的规避 财务风险的规避 资金筹集 资金来源组成 资金需求估算 项目概况 项目名称：摩尔城 （Mall City） 公司名称：天津市##房地产开发有限公司 项目投资总额： 项目概况： 天津市摩尔城项目地块位于天津市中心城区东南部、津南区西北部双港组团西部。该地块北侧紧邻天津市目前最大的成熟高档居住区——梅江居住区、梅江南居住区和国际会展中心，西北与卫南洼风景区相望，西邻天津经济技术开发区微电子产业园区，东侧是台湾工业园区和津南开发区。 该项目东至微山路，南至梨双公路，西至规划的津沽二线，北至外环线。地块总规划用地面积为333公顷（4600亩）。 摩尔城项目是一个复合地产项目，它在将房地产业与商务、休闲体育、文化教育进行嫁接复合的基础上，又整合了SHOPPING MALL，并将高尔夫球运动引入社区,并定位为“高尔夫集合社区”。  公司简介 （略） 第三章 项目投资环境分析 一、天津市宏观经济环境分析 天津市是中央直辖市，位于环渤海地区经济中心，是中国北方最大的沿海开放城市。天津市辖18个区县，其中市辖区15个：和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区、塘沽区、汉沽区、大港区、西青区、东丽区、津南区、北辰区、武清区、宝坻区。市辖县3个：静海县、宁河县、蓟县。到2001年底，全市常住人口为1004.06万人。 天津工业历史悠久。在全国工业城市中，天津工业的规模、总产值、经济效益等均居前列。天津已形成以汽车和机械装备为重点的机械工业，以微电子和通讯设备为重点的电子工业，以石油化工、海洋化工和精细化工为重点的化学工业，以优质钢管、钢材和高档金属制品为重点的冶金工业等四大支柱产业。天津的商贸、金融等第三产业日益发达。天津的科技力量雄厚，有南开大学、天津大学等高等院校33所，自然科学研究机构150多个，自然科学和社会科学各类专业技术人才近60万人，每年都有一批科研成果达到国内和国际的先进水平。 2001年，天津市实现国内生产总值1840.1亿元，比上年增长12%。财政收入304.5亿元，增长24.4%。全社会固定资产投资完成705.1亿元，增长15.8%。社会消费品零售总额实现832.7亿元，增长13%。城市居民人均可支配收入8959元，增长10.1%。 二、 天津市房地产宏观环境分析 近几年天津市按照“启动住房消费，拉动经济增长”的有关政策，加大投资力度，充分发挥天津房地产业基础好，地域广大，对周边城市辐射面宽，市场需求量大的优势，规范各种制度，出台多种政策，使建筑及房地产业得到了迅猛发展。 1、天津房地产市场发展特征 1．1天津房地产发展态势分析 天津房地产市场运行比全国稍晚一个节气 全国房地产是1998年下半年开始进入新一轮高潮，而天津市从2001年的下半年开始进入高潮。全国房地产高潮持续五年，2002年下半年进入小范围的调整期。按常规，天津房地产将会在2004年进入调整期。但是由于出现城市规划的大调整和旧城的拆迁以及海河两岸的改造，打乱了天津市房地产业运行节律，先于全国一年提前进入调整期。这是上升期中的调整，它会为天津市房地产业更大发展创造条件，积蓄着能量。 天津市房地产业具有巨大后发优势 天津市作为一个中心城市，一个具有后发优势的城市，开发比较晚，一旦开发，它的体量、自身的内在优势就会爆发出来，去年“天奥”和“太阳城”就是一个很好的例证。一个是城市体量比较大，一个是城市边沿功能作用比较强，而城市结构没有得到调整，随着城市产业结构的调整，加之天津资源多，土地资源、工业资源、文化资源、人口资源等会变成一个巨大优势，这些会在今后市场竞争中显现出来。 天津房地产竞争层次比较低,开发企业进入调整期 天津房地产没有经过充分竞争，一直处于小规模、非理性、非集团式的竞争。这种竞争就像打游击战一样。进入阵地时讲战略、战术，游击战时只讲战术。天津房地产空间很大，原来的开发商开始慢慢经过竞争洗礼，具有品牌优势的开发商，其核心竞争力将会得到充分的提升。 部分小型开发商不进行适应性的调整，就可能被淘汰，一个是被外地开发商淘汰。一个是被当地消费者淘汰。没有规模、没有品质、没