旅游地产之互利共赢.docxVIP

旅游地产之“互利共赢” 时下，旅游和地产已经牢牢的绑在一起，离开旅游的地产建设，市场饱和，难度加大；离开地产的旅游开发，投资乏力，后劲不足。只有两者相互扶持才能获得共生，只有彼此共赢才能促进相互发展。因此本文就两者的互利共赢展开讨论，分析机理。（一）旅游业与房地产业结合的产物——旅游地产旅游业是以旅游资源为凭借，旅游设施为条件，为旅游者提供服务，从而取得社会、经济、环境、效益的行业，是现代旅游的组成部分，是第三产业中的一个重要产业。它由饭店业、饮食业、交通业、游览娱乐业和旅行社构成。从商业模式的角度看，旅游业的利润形成，在于最大程度的增加游客量、延长游客滞留时间、提高游客消费水平。房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性???业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。房地产业属于第三产业，在国民经济发展中占据极为重要的位置。旅游业与房地产业相结合便产生了一个新的概念：旅游地产。旅游地产是一项系统工程，包括环境整治、资源整合、产业重组和住宅建设，一方面满足旅游发展所需的硬件条件，另一方面也是地产发展的转型形式，而最终的目的是区域价值的提升和社会效益的最大化。所以，旅游地产的核心在于旅游项目的前期导入，旅游价值的挖掘和资源的合理配置，以及在此基础上实现龙头旅游资源的再造。只有通过对旅游项目的精心经营，才能拉动人气，提升价值，以此促进地产项目的销售。开发商只有真正认识到旅游地产的核心竞争力，才能使旅游和地产互惠互生，实现各种利益的最大化。因此，两者结合的研究具有必要的现实性。（二）旅游地产的互利共赢模式旅游地产的互利共赢研究，国内已经开展多年，目前两者结合最具代表性的模式有如下几种：在自我营造的旅游景区附近开发景区住宅这类房地产不依附现有的旅游资源、旅游景区，往往先投入巨资，专注于搞大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流物流，引起景区附近地产升值，再趁势搞房地产开发。华侨城是国内从事“旅游”+“地产”开发的先驱者，是在前期重点打造旅游景区的基础上开展的房地产项目。其属下的四大主题公园是国内最为成熟的，规模更是全国之最。而其定位于融旅游、休闲度假和居住功能为一体的高尚社区——波托菲诺小镇，更被视为国内主题社区开发典范。与旅游景观开发二位一体的房产开发这类房地产开发与旅游景观开发高度融合，房地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，两者结合，交相辉映，展示二位一体的房产模式。这方面的代表即成都芙蓉古城。芙蓉古城成功利用地域文化，打造居住、休闲度假、旅游观光等多种功能，引领传统文化氛围的生活方式。川西民居、江苏民居、云南民居和唐风建筑四种建筑风格集聚古城。住房的建筑布局融合景观设计的美学原则，彰显极其浓郁的地方风情。以旅游度假为目的的旅游综合体房地产依托现有的优秀旅游资源、旅游景区，再投入休闲度假设施设备的建设，大力营造旅游度假氛围，成为又一类旅游地产开发的模式。该地产开发以打造旅游综合体为载体，融合先进的休闲理念，在功能设施上满足度假的需求。千岛湖、太湖周围大型度假类项目拥有五星级酒店、别墅、配套会所、游艇俱乐部等物业功能，另具有备受高端客户青睐的极尽奢华的配套产品设计。五星级酒店结合区域固有资源或者创造高档资源作为大型度假项目的启动引擎已经成为当前的主流模式。从现有的成功案例模式来看，这些引擎既能完成昭示项目市场形象的作用，同时，将旅游资源直接转化为地产资源，最终带来房地产客户，实现产品消化，完成地产盈利。近期，笔者所在规划设计院进行的河南省鹤壁市鹤山主城区改造项目，即建立在自我营造的旅游景区附近开发景区住宅，但也融合很多休闲综合体功能。项目地遵循以“文、城、旅、绿”引导的新城镇建设模式为开发方针，着力打造以生态为基础、以文化为依托，以产业为支撑、以旅游为载体的可持续发展的集现代商业、物流、居住、文化展示、旅游休闲、商务度假为一体的旅游休闲小镇。图 1古镇街道项目地基于历史的传承，精心打造两条极富古文化色彩的商业街道，并将传统的“九门相照”建筑风格融入其中，构筑一个相对完整的古城空间。在此空间内，不仅展示独特的文化气息，并将美食品尝、商业购物、娱乐体验、休闲居住等进行综合打造，提升古镇的吸引力。另外还精心营造具有地方特色的商业文化区，环境优美、空间舒适、店面整齐、商品丰富。项目地依侍“一山两水”（南山、羑河、旱河）发展城、河、山、宅、人之间和谐共生的关系，建设一批临近景区的房屋，满足不同人群的居住需要，切实寻求一种相对综合化的旅游地产互利共赢模式。图 2商业集聚区（三）旅