第5章房地产市场与市场分析.pptVIP

第五章房地产市场与物业经营管理计划;掌握 1、分析描述房地产市场状况的指标有哪些类型，各自的含义是什么?它们相互之间的关系如何？ 2、房地产市场有哪些特征？ 3、房地产市场为什么需要政府干预？有哪些干预手段？ 4、物业经营管理计划的概念是什么？有哪些作用？ 5、编制物业管理计划的基础工作有哪些？ 6、物业管理计划的主要内容包括哪几个方面？ 7、年度运营预算、资本支出预算、长期预算的各自特点是什么？其作用有哪些？ 熟悉 1、什么是房地产市场？其运行环境包括哪些方面？ 2、影响房地产试产运行运行的因素有哪些？ 3、房地产市场结构从哪些方面考察？房地产市场细分的方式有哪些？;第一节　房地产市场概述;二、房地产市场的运行环境 1、社会环境 2、政治环境 3、经济环境 4、金融环境 5、房地产法律制度环境 6、技术环境 7、资源环境 8、国际环境;三、推动房地产市场转变的社会经济力量 （一）影响房地产市场发展的社会经济因素 社会因素 经济因素 政治因素;（二）影响房地产市场转变的社会经济力量 1、金融业的发展。 2、信息、通信技术水平的提高。 3、生产和工作方式的转变。 4、人文环境的变化。 5、自然环境的变化。 6、政治制度的变迁。;第二节　房地产市场的供求关系;1、收入的变化。 2、其他商品的价格变化。 3、对未来的预期。 4、政府政策的变化。;二、房地产市场的供给 由于价格上升或降低会导致供给数量的增加或减少，所以供给曲线是一条由左向右上方倾斜的一条曲线。 供给的基本法则为当其他条件不变时，较高的商品价格会使可供销售的商品数量增加，较低的商品价格会使可供销售的商品数量减少。;影响商品住宅供给的因素;三、房地产市场的机制 自由市场经济 计划经济 社会主义市场经济;市场均衡;市场条件变化形成新的均衡价格;第三节　房地产市场结构与市场指标;二、房地产市场细分 从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，可以按照地域范围、房地产类型、增量存量、交易形式等标准，对房地产市场进行细分。;（一）按地域细分 （二）按房地产用途细分 居住物业市场、商业物业市场、工业物业市场、特殊物业市场、土地市场等。 （三）按存量增量细分 一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）。;（四）按交易形式细分 房地产交易包括房地产买卖、租赁和抵押。 （五）按目标市场细分 将某种物业类型按其建造标准或价格水平，细分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场；也可以按照目标市场的群体特征进行细分。;三、房地产市场指标 反映和描述房地产市场状况的指标，包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。;（一）供给指标 1、存量 2、新竣工量 3、灭失量 4、空置量 5、空置率 6、可供租售量 7、房屋施工面积 8、房屋新开工面积 9、平均建设周期 10、竣工房屋价值;（二）需求指标 1、国内生产总值 2、人口数 3、城市家庭人口 4、就业人员数量 5、就业分布 6、城镇登记失业率 7、城市家庭可支配收人 8、城市家庭总支出 9、房屋空间使用数量 10、商品零售价格指数 11、城市居民消费价格指数;（三）市场交易指标 1、销售量 2、出租量 3、吸纳量 4、吸纳率 5、吸纳周期 6、预售面积 7、房地产价格指数 8、房地产价格 9、房地产租金;第四节　房地产市场的特性与功能;（一）市场供给的特点 由于房地产商品的供给在短期内很难有较大的增减，因此市场供给缺乏弹性； 由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有非同质性； 由于土地的有限性、不可再生性，以及房地产投资规模巨大，使房地产市场具有高度的垄断性，从而导致房地产市场供给主体间的竞争不充分。;（二）市场需求的特点 房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件，是一种基本需求，市场的需求首先具有广泛性； 与市场供给的非同质性相吻合，需求者购置房地产时通常有不同的目的和设想，因而需求具有多样性； 购置房地产的开支巨大，通常需要借助金融信贷机构来进行融资。;（三）市场交易的特点 由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及其再界定； 房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序,耗费时间比较长,交易费用通常也比较多； 加之市场信息的缺乏，市场交易通常需要估价师或物业代理等专业人员提供服务。;（四）市场价格的特点 房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置关系极大； 由于人口的不断增长和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈向上波动的趋势； 现实价格是在长期考虑下而个别形成的，也不容忽视涉及交易主体的个别因素的影响。;二、房地产市场的功能 在任何市场上，某种商品的价格反映了当时的市场供求状况。但市场不仅预示市场的变化及其趋势，还可以通过价格信号