房地产开发的流程培训.pptVIP

房地产开发流程;内容;一、房地产开发基本流程;二、土地与土地使用权获得;1、土地基本制度与政策; 4．国有土地的范围 （1）城市市区的土地全部属于国家所有； （2）农村和城市郊区的土地有的属于国家所有，有的属于集体所有。属于国家所有的是指已经依法没收、征收、征购为国有的土地； （3）国家依法征收的土地； （4）依法不属于集体所有的林地、草原、荒地、滩涂及其他土地； （5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地； （6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 ;(一)政府土地收购储备 1、含义:城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。 (二)土地一级开发 　　1、含义:按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地供应计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。 　　2、模式 　　 纯政府模式、政府与企业合作模式、受政府授权委托的企业模式 ;（三）获取土地使用权的途径 　　1、土地使用权出让 　　(1)招标出让国有土地使用权:市、县人民政府土地行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 　　(2)拍卖出让国有土地使用权:出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出家结构确定土地使用者的行为。 　　(3)挂牌出让国有土地使用权:出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为 　　(4)协议出让国有土地使用权:国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 ;　　2、土地使用权划拨 　　县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿支付给土地使用者的行为。 　　3、原有划拨土地上存量房地产土地使用权 　　对于原有划拨土地上的存量房地产，如因企业改制或兼并收购等行为导致产权变更时，需办理土地使用权出让手续 　　4、与当前土地使用权拥有者合作 　　土地转让、公司入股、并购或合伙等方式 ;;三、与房地产开发有关的基本概念;物业类型;类型;2、房地产开发中的一些名词;2、房地产开发中的一些名词;2、房地产开发中的一些名词;2、房地产开发中的一些名词;7、什么是总规、详规、法定图则？ 总体规划：是在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所做的总体安排和布局。 详细规划 ：城市规划区内各项建设的具体安排。规划各类用地，规定建筑物高度、密度、容积率的控制指标，确定道路红线位置、断面型式、控制点坐标和标高，并确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线，同时制定相应的土地使用与建筑管理细则。 法定图则：法定图则是由城市规划主管部门每年根据城市总体规划、分区规划的要求编制，对分区内各片区的土地利用性质、开发强度、配套设施、道路交通和城市设计等方面作出的详细规定。 ;四、房地产开发程序;1、房地产开发涉及的政府部门;1、房地产开发涉及的政府部门;1、房地产开发涉及的政府部门;1、房地产开发涉及的政府部门;1、房地产开发涉及的政府部门;（一）土地出让过程中的规划管理 　　1、出让城市国有土地使用权之前，应当制定控制性详细规划。出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。 　　(1)规划设计条件包括:地块面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、停车位数量、主要出入口、绿地比例、须设置的公共设施、建筑界限、开发期限及其他要求。 　　(2)附图包括:地块区位和现状、地块坐标、标高、道路红线坐标、标高、出入口位置、建筑界限以及地块周围地区环境与基础设施条件。 　　2、《规划设计条件通知书》及其附图或《审定设计方案通知书》及其附图，是城市国有土地使用权出让合同的重要附件，不得随意变更。确需变更的，必须经市规划行政主管部门批准。 ;（二）房地产开发前期的规划管理 　　1、开发项目选址、定点审批阶段 　　对应:城市规划管理部门下发《选址规划意见通知书》 　　2、申请《建设用地规划许可阶段》阶段 　　对应:规划管理部门下发《建设用地规划许可证》 　　3、规划设计条件审批阶段 　　对应:《规划设计条件通知书》 　　4、设计方案审批阶