商品房销售纠纷分析及新示范合同文本重点问题解读选编.pptVIP

商品房销售纠纷分析及新预售合同示范文本重点问题解读;目 录 一、商品房预销售纠纷类型分析 二、新版本商品房预销售合同重点问题解读 ;第一部分 商品房买卖合同纠纷;（二）纠纷形成原因 1、商品房预售、预售许可和房产测绘之间衔接脱节 1）基础数据不规范导致三者衔接出现漏洞。 实践案例： ①房屋没有追踪管理到户，导致虚增房源 ②楼盘表数据表述不规范，管理混乱，重复房源 2）房产测绘中涉及的两个国家技术标准冲突的问题 ; 2、商品房买卖合同的约定简单或不明。 3、宏观经济因素对交易价格产生分歧。 4、立法模糊或立法冲突导致合同履行产生争议。 5、购房人维权意识日益增强。 ;（三）商品房买卖纠纷的类型 ;第二部分 新版本商品房预销售合同重点问题解读;格式条款与示范合同的区别。 所谓示范合同，是指根据法规和惯例而确定的具有示范作用的文件。在我国，房屋的买卖、租赁、建筑等许多行业正在逐渐推行各类示范合同。示范合同的推广对于完善合同条款、明确当事人的权利义务、减少因当事人欠缺合同法律知识而产生各类纠纷具有一定作用。但由于示范合同只是当事人双方签约时的参考文件，对当事人无强制约束力，双方可以修改其条款形式和格式，也可以增减条款，因此它不是格式条款。格式条款是固定的、不能修改的，而示范合同只是订约的参考，因此是可以协商修改的。当然，一个合同中可能存在两种条款，即格式条款和一般合同条款，确定合同条款是否属于格式条款关键是看这些条款是否定型化、是否不能与对方协商。;格式条款无效： 《合同法》第40条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”;二、合同的形式 合同形式是当事人合意的外在表现方式，是合同内容的载体。 《合同法》第10条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”，“法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。” 合同的约定形式和法定形式 1、合同约定形式，是指当事人在合同中特别约定要采取某种形式合同才能成立或生效。例如当事人约定合同自办理公证时生效。在约定情况下，合同的形式是当事人合意的产物。当事人通常是将合同的形式作为限制合同成立和生效的一种方式，其目的在于通过这种特殊形式的要求，进一步明确双方的合意内容或者 ;强化书面形式的证据效力。 2、法定形式，是指法律对于合同订约方式和特殊形式要件所作的规定。合同的法定形式大都属于法律的强制性规范，不能由当事人通过协议而任意予以排除，也不得通过协议加以变更。 合同的法定形式尽管是法律的一种强行性规范，但违反它并不当然导致合同无效。在法律无特别规定的情况下，违反法定形式的要求只是导致当事人缺乏足够的证据证明合同的存在及合同内容。当然，某些时候，法律从维护社会公共秩序的角度考虑，要求当事人必须采用某种特殊的形式，如果违反，则合同无效。;《合同法》第10条，合同的形式可以分为书面形式、口头形式和其他形式。 1、书面形式，即以文字等有形的表现形式订立合同的形式。 书面形式包括以下三种： （1）合同书。《合同法》第32条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 （2）信件。合同法中所称的信件不同于一般的书信，表现在该信件要载有合同的条款，能够用来作为证明合同关系和合同内容的凭据。《合同法》第33条规定：“当事人采用信件、数据电文等形式订立合同的，可以在合同成立之前要求签订确认书。签订确认书时合同成立。”所谓签订确认书，实际上是最终作出承诺。;（3）数据电文。根据《合同法》第11条规定，数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)属于合同的书面形式。 《电子签名法》第2条第2款规定：“本法所称数据电文，是指以电子、光学、磁或者类似手段生成、发送、接收或者储存的信息。” 同法第3条规定：“民事活动中的合同或者其他文件、单证等文书，当事人可以约定使用或者不使用电子签名、数据电文。 当事人约定使用电子签名、数据电文的文书，不得仅因为其采用电子签名、数据电文的形式而否定其法律效力。 前款规定不适用下列文书： （一）涉及婚姻、收养、继承等人身关系的； ;　（二）涉及土地、房屋等不动产权益转让的；　（三）涉及停止供水、供热、供气、供电等公用事业服务的；　（四）法律、行政法规规定的不适用电子文书的其他情形。” 2、口头形式：口头形式在实践中运用得比较广泛，一般即时结清的买卖、服务和消费合同大都采取口头形式订立。 3、其他形式：如推定形式（也称默示形式）。推定形式是当事人未用语言、文字表达其意思表示，而是仅用行为向对方为要约，对方通过一定的行