商业地产开发探讨(原版).ppt选编.pptVIP

商业地产前期开发探讨;商业地产的概念分析;城市综合体，英文称为HOPSCA “H”指 Hotel，酒店 “O”指Office，写字楼 “P”指 Public space，公共空间，贡献一个或几个城市公共活动广场 “S”指 Shopping mall，购物中心，由百货、超市、家电及服装店、室内步行街等组成 “C”指 Culture recreation，文化娱乐休闲设施，由电影院、KTV、特色餐饮、健身、洗浴组成 “A”指 Apartment，公寓楼 城市综合体是商业地产的新型形态，其总面积均在30万平方米以上，形态多元，功能上互相补充，既能给居民带来方便，又可增加商业销售，集中体现了商业地产的核心竞争力。 商业地产项目的筹建，体现“量身定制”的运营模式，涵盖项目前期的招商业态规划、战略合作伙伴的关系建立、项目选址、前期项目工程技术条件的合理对接、项目在租赁意向成熟后的建设等。 ;建立战略合作伙伴关系;二是战略合作伙伴 与国内外知名公司，签订合作协议，但是他们有对项目的选择权，双方认可项目参与之后再签一个具有法律效力的文件，可理解为对开发项目的“订单”，即有商业开发需求，我们才对项目进行设计、建造。 ;三是一批战略合作中小型店的连锁企业 建立一大批中小店铺连锁企业伙伴，像必胜客、肯德基、麦当劳，其实也是紧密型合作伙伴，每各项目必然会有合作加盟，但因为体量小不能算做大主力店，只是中小主力店。 ;独有的商家合作伙伴资源将成为我们的核心竞争优势，我们在任何地方投资，最少有几十家大小主力店跟进，这意味着80%以上的租赁面积在项目建设初期就有了保证。 但这些紧密型合作伙伴也给我们将来带来压力，我们在项目建设和商业配套、后续经营上将对合作商家负责，替他们着想，确保他们正常经营积极赢利，才能更好的维系长期合作关系，使合作关系持续发展。 ;商业地产的项目选址;万达集团在宁波的商业地产项目，综合面积超过60万平方米，商业面积27万平方米，这个项目在新区。为什么选在新区？第一，旁边有行政中心，工商、税务、保险、银行都搬过去。第二，附近规划有大的居住区，大约10平方公里，现在这个地块正在大规模开始建设，而且地价、房价比较贵，平均房价6000元左右，将来消费层次高。在这做购物中心开始可能人流量不大，但将来升值潜力大。 ;商场上有句名言，“一步差三成”。还有句话叫“隔街死”。所以商业选址绝非拍脑袋心血来潮，一定要反复研讨，一定要看政府长期规划多方面综合评估。 ;商业地产前期招商业态规划;多功能的业态配备，优质品牌的入驻加盟，保证了购物中心、商业项目的行业竞争优势和核心竞争力;项目工程建设初始，必须有商业地产开发的前期介入，这是关乎商业项目现代化水平、整体规模、建筑格调和企业形象的重中之重，本次对商业地产前期开发探讨的主题亦在于此 前期介入工作如果缺失，将严重影响整个项目，造成各种浪费及损失 以下将对项目前期开发介入进行详细分解，并对相关项目进行比较分析，以前期介入在几个方面：如全面规划层次，介入水平、和专业程度上进行探讨。;商业地产开发前期房产技术条件分析;?在主力店招商规划解决以后，购物中心规划设计还应注意三点： （一） 交通体系 规划设计中最重要的是交通体系。第一是平面交通体系，人车要分流，人流出入的大门口不要紧挨着车出入口。第二考虑垂直交通体系要合理，方便人流上下。第三卸货区要合理安排。现在多数做法是放在地下室，保证地面整洁，消费者看不到货车，尤其是建材、超市等，这样比较方便顾客。 （二） 高度、荷载 不同的业态对高度、荷载的要求是截然不同的。超市最少要1吨，图书要2吨，建材要4吨。做餐饮楼板要降板，要排油，排烟、排水。不考虑是行不通的。所以招商在前面，设计就更合理一些。 （三） 留有余地 关键对于业态更换的情况下，要留有充分的建筑设计余地。例如商业用房改建为影院用房，如果留有相对层高，将节约大量建筑成本;项目开发前期的商业租赁用房工程技术对接;影院工程技术条件界面;超市卖场等工程技术条件界面;肯德基： 选址要求：一般在城市一类商圈的繁华地段，有一定的消费支持 技术要求： 楼板到梁顶高度不得低于3米 楼板承重：厨房区楼板负荷为450kg/平方米，餐厅区活荷载为250kg/平方米 提供空调及200KW的用电量 提供25吨水/天，并具有相应的用水指标 在餐厅附近区域应提供适宜位置，供餐厅制作隔油池 要求首层店铺350平方米以上（使用面积），门面宽12米 迪欧咖啡 面积：建筑面积600平方米以上 楼层：一、二楼为佳，需有独立门面 广告招牌位：要求有明显的广告招牌位置 供水量在35吨以上、电容量达100KW以上、具备排污、排烟管道 ;现就“俏江南”的工程技术条件为例： 空调系统：制冷量、新风量、系统形式、空调系统状况、餐厅排风量 消防