碧桂园整体运营模式研究.ppt

碧桂园运营模式研究;碧桂园模式的核心竞争力：高速度、精品质、低成本； 碧桂园模式的内涵： 大规模社区+优美环境+优质产品+优质管理服务+超级配套体系+合理定价； 碧桂园模式的四个特征：民营性质、偏安一隅、“一条龙”开发、低价拿地。; 2011年-2013年，2年时间碧桂园年销售合同额从400多亿元突破1000亿元；2014年至今3年时间又突破2000亿元，年销售收入复合增长率超过34%，年核心净利润复合增长率超过16%。; 前言：（三）碧桂园的高速扩张——5年项目扩增3.7倍;;;No.1（一） 碧桂园成就共享和同心共享解读;No.1（一）碧桂园成就共享和同心共享解读;前提1：一年内实现集团自有资金投入全部回笼 前提2：项目累计回笼资金＞(自有资金投入+年化自有资金标准收益) 以上两大前提必须同时满足。 说明： 1、自有资金投入，指集团以任何形式向项目投入的资金，以资金到位之日起计。 2、年化自有资金标准收益=自有资金按年折算后的金额×30% ;(1)区域主导拓展的项目：成就共享股权金额=（净利润–自有资金按年折算后的金额×30%）×20% (2)集团主导拓展的项目：成就共享股权金额=（净利润–自有资金按年折算后的金额×30%）×（10%~15%） 净利润：指考核项目所实现的净利润，一般为预估净利润。;做好市场研究 获取优质土地;;市场风险;员工职级 ;1、区域总裁的分配比例由区域总裁自行确定，报集团总裁批准；其他人员名单及金额由区域总裁确定并报集团总裁办备案。 2、现金奖励派发上限：实现预售派发50%；完成收楼派发30%；完成结算派发20%。 3、区域总裁、项目总经理退休或因公司要求调任的，由集团财务资金中心按任职期间贡献核定奖励数额，报请主席、总裁确定；剩余奖金在继任者中重新分配。;1、无论何种原因在考核期内出现亏损，亏损额的20%由区域总裁及项目总经理承担；其中区域总裁占70%，项目总经理占30%；当期从其所管辖的其他项目的成就共享股权金额中扣除，未能扣除的，从其工资、奖金中扣除。 2、若一年内现金流不能回正，则该考核单元将失去继续参加成就共享计划的资格。 3、如参加成就共享计划项目最终未能获得奖励，将视情况???区域及项目管理层进行处罚。 4、考核范围内发生重大质量、安全、成本责任事故，重大负面新闻事件或未按合同交楼的，将根据实际负面影响和损失对所提取的奖励金额进行扣减，并报主席、总裁审定。 5、参与该项激励的主要管理人员牟取个人私利；在行权日前主动离职或因工作失误被解聘；则所持购股权自动失效，情节严重者，现金发放部分全部返还；并依法追究对公司造成的损失。 6、目标成本、费用控制不力，由于自身管理原因造成返工等导致成本增加，在奖励金额中全额抵扣。;;;;;No.2（一）碧桂园拿地特点解读;;;;No.2（二）碧桂园拿地指引——获取优质土地，产品定位精准;;;;;;;;;;;;;;No.3（一）碧桂园开发模式解读——快和好;;No.3（二）碧桂园快速开工指引——做好工作前置，实现摘牌即开工;;;;;;;;;项目摘牌、开工;No.3（三）碧桂园快速开盘指引——聚焦展示区域，确保完美开盘;;;;;;;;;;主路径;No.3（四）碧桂园开发模式的保障措施;No.3（四）碧桂园开发模式的保障措施——标准化体系保障;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;同心共享;No.7 碧桂园资金管控研究——财务红线;No.7 碧桂园资金管控研究——资金运营管理;No.7 碧桂园资金管控研究——融资成本将控制在5%以内;No.7 碧桂园资金管控研究——资本运作的“道”和“术”;No.7 碧桂园资金管控研究——资本运作的“道”和“术”;No.7 碧桂园资金管控研究——资本运作的“道”和“术”;No.7 碧桂园资金管控研究——资本运作的“道”和“术”;THANKS YOU