2012东莞商业总结展望.ppt

2014年 商业市场分析展望; 写字楼篇; 东莞工业企业众多，据统计，2002年我市大型工业企业（销售收入在500万元以上）共有1805家，小型工业企业（销售收入在500万元以下）共有19320家。由于大部分工业企业不重视品牌及形象，办公地点多设置在工厂内部，导致东莞写字楼市场租售市场长期以来都难以兴旺起来。第二产业在GDP中占主体地位的状况一直难以改变，从1990年起东莞工业产值逐渐增长迅速，工业产值整体GDP紧密挂钩; 2007年初，东莞政府正式将“经济社会双转型”列为东莞的未来发展战略，经过多年发展，2009年东莞第三产业增加值占GDP的比重首次超过第二产业。经测算，2009年东莞实现生产总值3763.26亿元，按可比价计算，比上年增长5.3%。其中，第一产业增加值14.99亿元，增长5.1%；第二产业增加值1771.77亿元，下降3.7%；第三产业增加值1976.50亿元，增长15.1%。2009年三大产业结构比重调整为0.4:47.1:52.5。第三产业比重比上年提升5.6个百分点。第三产业正在成为东莞固定资产投资增长的主导力量。预计用10年左右时间，东莞将打造先进制造业和现代服务业“双轮并转”、高新技术产业和适度重化工业“两翼齐飞”、具有世界竞争力的现代产业体系。 ;东莞写字楼市场，大竞争时代来临！;总部经济地块写字楼供应：1705863 平方米 A组团写字楼供应面积：557163平方米;其他新项目供应：;阶段;南城国际商务区：领航东莞，链接全球的智慧型商务社区（中央生活区变身）;南城总部经济基地：;南城CBD:历经7年发展，日臻成熟，跨入黄金成熟发展期！;;区域;3、各板块写字楼价格分析:各种价格，各种档次的写字楼产品充斥市场！;写字楼;趋向人性化演变;*;产权困局：东莞写字楼90%均为出售型写字楼 ，发展商只是关注投资者的需求，没人关注 租户的需求；发展商一味在硬件上出彩，作 为卖点，快速销售！ 价格困局：写字楼大多卖给了小业主，价格 由小业主参考市场拟定，整个市场的租金难 以有效提升。;【单一产权，纯租赁式写字楼涌现，受到市场青睐！】;【华凯广场——成熟商业配套，高人一等的硬件配置】;*;*;商业配套丰盛！;【南??中心—非常规竞争取胜】;【汇峰中心——物管、环境取胜】;【卡布斯广场——金融街主题取胜】;【环球经贸中心——人性化、生态化取胜】;硬件;1、东莞CBD中心的写字楼使用者以第三产业为主 2、新进入东莞的企业占到35%左右 3、使用者主要包括一下几类： 金融相关行业：包括银行、担保、投资、证券及相关行业； 地产相关行业：房地产开发、房地产经纪、地产咨询、工程建筑等相关行业； 服务业：企业管理、咨询、律师、会计等 物流业：为物流公司行业 网络科技媒介：网站、计算机、短信公司、传媒公司等 实业公司 装饰广告设计公司。;1）影响租用因素 虽然地段和价格仍未企业最为关注的因素。但企业对形象、物业管理、商业配套的关注度在持续加强，对写字楼综合素质已有一定要求。;3）意向月租金单价（元/月/平方米） 企业对租金的支付意向比较低，多为21—40元/平方米之间，多数企业不接受超过50元/平方米。31—40元/平方米是企业普遍接受的租金。;5）物业管理要求 写字楼物业管理整体还处于较低的水平。企业对物业管理要求主要集中在楼层管理（装修管理、日常租金交付）及设备管理（特别是电梯及日常维修）上。许多写字楼管理在楼层管理、设备管理上还无法做的到位，更难以提供优质的前台服务及商务服务。;7）对写字楼产权性质要求 单一产权式写字楼收到青睐，企业用户认为单一产权写字楼在租赁面积上灵活，其次作为自有物业，物业管理、硬件、服务等均有一定品质保证。; 商业篇;2011年国内CPI持续高企，在中国CPI持续高位运行下，市场的投资热情高涨；商铺作为固定资产投资受到投资者的青睐及追捧！ 2011年夏季达沃斯论坛上，温家宝总理发表了中国将坚持实施扩大内需的战略。商铺作为社会零售品消费的载体，在国家政策的导向上，将获得良好的发展机遇。;岁宝百货首进东莞，抢进虎门； 万达将投资150亿元 在四镇街建万达广场 据悉，本次大连万达商业地产股份有限公司在东莞投资的150亿元项目，是以万达广场形式，意向在东城、长安、南城、虎门等地建设30～50万平方米的多个城市综合体，包括精品购物中心、连锁影城、大型电玩、豪华KTV、连锁数码电器、高档酒楼、特色餐饮、特色精品步行街、娱乐休闲商街及高尚住宅、SOHO公寓等，建成后将成为各镇街地标性建筑，大幅提升东莞商业经营水平和档次。 ;放眼东莞商业市场：非理性发展中的东莞商业市场;二、商圈发展趋势;城区：中央商圈策略将引爆新一轮商业地产开发;镇区：大型商业，大型综合体项